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公寓和住宅的区别

时间:2018-07-18 来源:房产投资 点击:

  现在有人手头有闲钱,想要投资房地产,那么投资买公寓还是住宅好?很多人可能搞不懂这两者的区别,其实它们的区别是很大的,如果你不懂的话,可能会吃大亏哦。以下是选理理财网www.xuanliwang.com小编分享的公寓和住宅的区别,希望能帮助到大家!

  公寓和住宅的区别

  公寓和住宅的不同

  无论是别墅还是刚需住宅,只要它是70产权的,那么就是住宅用地,为了保障住宅的流通,转手的税率相对较低。

  而公寓,一般是40年产权的(65年产权公寓也是住宅属性,在被限购范围内),只有纯投资属性,相对住宅,转手税率很高,一般达到转手差价的25%以上。

  由于住宅自带刚性需求,因此涨幅一般比较快,遇到市场比较好的时候,可能价格一两年翻一番。投资住宅的人都知道,住宅实现收益的方式主要靠转手赚取差价。

  而公寓则不一样了,首先公寓因为供需关系相对比较平衡,价格上涨并不大

  买房必看:公寓与住宅的差别究竟有多大?

  产权年限:公寓比住宅少30年!

  公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性,住宅的产权年限多为70年(重庆为50年),而商业用地的公寓产权为40年。

  “但不管是50年、70年,使用年限到了之后,市民还是在继续使用。据数据统计,住宅不动产平均的使用周期在7年左右,意思说不管是投资还是自住,7年、10年之后多半会转手或搬家。”重庆新商代企业管理有限公司创始人唐畅这样表示。

  购房成本:公寓至少首付5成

  据某数据机构提供数据显示:2017年1、2月份重庆主城普通商品房(不包含洋房、别墅)建面成交均价为7376元/㎡,而商业公寓(包含SOHO、LOFT)建面成交均价为8310元/㎡,公寓的购房单价高于普通住宅。与此同时,商业性质的公寓,虽面积小总价低,但首付最低比例高达5成,还款年限最长只有10年,且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以,公寓购房成本高于住宅小户。

  同时,如果是首次买房,住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同;如果是二次购买住宅,契税一律按3%计算,具体详询各区域房交所,商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手,公寓与小户就有所区别了。

  政策约束:公寓不受限贷限购约束

  虽然公寓的购买成本高,“但公寓最大的优点是‘不限购、不限贷’,对于‘无名额、三套房买家’来说,投资公寓无疑是一条出路。”唐畅这样说道。

  但在住宅方面,为遏制外地人在渝炒房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即“三无人员”,自2017年1月14日起,在重庆市主城范围内购买首套及以上普通住房,需缴纳个人住房房产税,计税税率为0.5%。

  转让成本: 公寓税费比住宅高出20% 不容易转手

  商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同,到家了房产中介一姓郑置业顾问表示:“如果是商业用地的公寓,一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费;住宅满2年之后再转让,即可免去转让成本,所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”

  “这一笔惊人税费,令商用公寓换手率通常都较低,转手相对不容易。对炒房的人来说,就算物业有增值,但扣除交易税费,其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”一位不愿具名的机构人士表示。

  升值潜力:住宅溢价空间更高

  上述不愿具名的机构人士表示:“正因转让税费高,商用公寓投资客通常需通过长线放租获利,在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力,主要还是看重地段,公寓产品户型一般较小,入手时总价较低。同等位置的两种产品而言,我认为小户住宅的价值更高一些,居住的属性更强,居住成本更低,方便转手,住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段,比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。”

  使用成本:商业公寓使用成本高

  公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面,公寓由于是商业用地,所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费,住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。

  据重庆市价格信息显示,主城区居民阶梯水费价格在3.5-5.9元/m³;电费价格在0.52-0.82元/千瓦时、气费价格在1.72-2.24元/m³。公寓由于土地性质是商业,电费为1元/千瓦时,但不排除开发商可以去申请公寓使用民用电收费标准;商业用水的收费标准据中法供水提供数据显示是4.7元/m³,二次供水则是5.5/m³;总而言之,商业公寓的使用成本比住宅使用成本高。

  但从另一个角度,公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区,交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富,拥有足够的人流量支持,出租率高。

  居住舒适度:公寓舒适性偏差

  一般情况下,住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,商住两用,人员流动性高,无小区环境,舒适性差;住宅三通,公寓部分不通气;住宅一定有划片对口的学校,可转让;公寓不一定,可能有指标,转让之后无;值得一提的是,LOFT公寓产品在户型装修设计上,稍加改装,极有可能一房变两房、两房变三房。

  功能使用:公寓居住办公两相宜

  除此之外,公寓不仅有居住的性质,还有商务办公的性质,不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公,相比办公写字楼投入更低,而住宅名义上是不能用来商业办公的,且不能注册公司。

  所以,你们要投资公寓还是买住宅?是拿来自住还是投资?谁更划算,清楚了吗?

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