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天津武清房价不跌反涨 震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!

时间:2018-02-03 来源:房价走势 点击:

《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选一

“说起房价,大家第一反应一定是,捶胸顿足,后悔当初,房价低的时候,没有及时出手,如今的房价,已经高的吓人。诚然,房地产泡沫早已吹大,何时吹破呢?”

十年,一个轮回。

以2008年金融危机房价大跌为起点,以2017年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮,余音袅袅,让人回忆里都带着奢侈。

这十年,是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再,劳动力优势不再,人口红利亦消耗殆尽,各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。然而,十年里,并不是所有地方都一飞冲天,甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜:

先说明一点,这35个大中城市,包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市,加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市,这五个城市与省会一样是副省级城市。

这七个城市十年房价不涨反跌

这十年,大中城市的房价出现大分化。

一线城市里,上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门,涨幅也高达559%。在这些地方,十年前一套100万的房子,如今已经升值到700万左右。

然而,部分西北、东北城市,房价涨幅甚至都没翻倍,十年房价涨幅不到100%,垫底的银川,十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%,意味着什么?

我们可以对比城镇居民可支配收入:2008年,全国城镇居民可支配收入是15781元,而到了2016年这一数字是33616元,涨幅达到111%。换句话说,只要十年房价涨幅低于111%的城市,实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅,可以得到各城市十年房价实际涨幅:

不难看出,有7个城市的实际涨幅为负,包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁,基本都是西部或东北城市。

这意味着,在当地买房,这十年,不赚反赔。

这七个城市里,最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市,宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足,所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨,但整体涨幅仍未跑赢收入。

东北西北,终究是老大难

再说弱省会城市。房价涨幅垫底的城市里,东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列,而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。

这十年,东北经济陷入危机,多年经济增速都位列全国后排,而且人口大量外流,房价既失去短期支撑,也失去长远支撑。而且,在可见的未来,也很难出现大幅反弹。

西北城市,无论是作为龙头的西安,还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐,表现都不太如意。

这也突出反映,过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代,谁离口岸最近,谁就能获得做多的全球市场分工机会,珠三角长三角在加工制造业上的突出表现,就是很典型的例子。

未来,随着高铁的推进,铁路物流成本正在不断降低,西安有望依靠西北的龙头地位,在经济和房价上,获得不错的发展。

普涨时代结束,谁能笑到最后?

正如前面所说,中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来,随着城镇化的进一步推进,无论是南方省会还是北方省会,都还能获得农民进城的人口增量,所以在房价上都尚有一定的支撑。

但同时要指出的是,经济增速换挡,东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业,实现产业转型升级,西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困,如果不及时找到自己的优势产业,很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此,房价也如此。

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选二

国家崛起,必以城市崛起为先导。中国已经跃升为全球第二经济大国,与此同时,国内数百座城市也有了翻天覆地的变化。本文整理了中国最重要的战略城市(城市组),一起解析城市的兴盛缘由。

站在2018,城市枢纽和城市群愈发重要!

战略要冲,雄踞天下。

最重要的战略城市(城市组),有两个说明。

一,可能是单一城市,也可能是两个城市的组合。

二,判断战略地位,不仅仅考量经济,还要考量政治,军事,区域影响,以及失去成本。通俗而言,就是丢不起。

当下,中国最重要的十大战略城市组,分别是北京、上海、武郑、广州、成渝、沈阳、西兰、乌鲁木齐、南昆、湛江。

一、北京

首都,中国政治文化和科技中心。兼北方中心。

随着雄安新区的崛起,未来北京将出现巨大变化。天津重要性更将下降,京津并列的时代终结。

政治中心的地位被分流,两千年来,将一切最优质公共资源集中于首都的模式,将得到改变。未来的北京,将没有当下北京强势。但是却更安全。

经济地位将下降,北京当下的经济地位,是非常态,集中了太多的资源所致,随着中国更加市场化,北京将逐步被珠三角和长三角的中心城市赶超,经济排位将在第三名甚至以第三名之后。

作为连接华北,漠北,东北的北方交通中心,军事重镇,北京在北方具有无可替代的中心地位。这也是天津虽然被国家定位为北方经济中心,但是事实上却无法胜出北京的核心因素。北京的北方中心功能,往往被忽视,北京不能疏解交通功能,核心原因就是它是三北枢纽,北京疏解物流和市场,将严重伤害东北。

至于科技中心,文化中心,都是作为首都的派生物,无需多言。

二、上海

东部中心,长江入海城市,中国沿海开放前沿。

作为中国经济之河长江的入海口城市,上海在中国弓字型战略的箭口,同时,又是沿海城市,两者叠加,地理位置得天独厚。

随着北京削减功能,未来上海将成为中国无可争议的经济中心。

上海最大威胁,是开放性还不够。作为海派城市代表,上海需要恢复百年前的开放度,而不是三十年前的开放度。

霸占浙江地盘搞了中国第一大港口之后,上海的对外吞吐功能上升。

杭州、南京、苏州等重要的经济重镇,因为离上海太近,战略重要性下降一个档次,无法成为国家最重要的战略性城市。正如北京存在,天津就失去了无可替代的地位。

但杭州、南京、宁波、苏州等长三角诸雄崛起,将分流上海的作用。

三、武郑城市组

武汉郑州城市组。

把武郑放在第三位,不是突兀,而是回归。

作为一个海陆兼备的大国,中国的经济地理中心,战略地位极度重要。

长沙略偏南,太原略偏北。合肥、南昌略偏东。均有先天不足。

武汉和郑州均成为国家中心城市,足见国家远略。

改革初期推行先沿海后内地的战略,武郑才暂时被淹没,到了重新估量地位的时候。

尤其是陆路交通,武郑具有绝对性、压倒性、摧毁性的优势地位。在铁路系统,武汉和郑州千公里内直达城市,覆盖中国经济总量的90%以上,是中国高铁时代的大陆核心,重要性超越京城。

武汉近年经济发展速度惊人,已成为中国十大城市之一,可以预见,未来更长久的时间内,武汉的经济地位将进一步提升,最终将定格为中国前三至前五的位置。成为中国的三大最重要的城市之一(陆地中心)。战略地位仅次于北京(全国中心,政治中心)和上海(经济中心,东部沿海开放中心)。

中国的芝加哥,十年可期。

郑州当下经济总量不够大,未来进入前十估计就是终点。但是,郑州的战略意义,在于隔断北京对于黄河以南的资源吸附。保护华中不象河北一样被北京搜刮。

此外,武郑一体,高铁雄霸全球。

四、广州

华南中心。珠三角经济中心

两千年的广州,四十年的深圳。

近期,深圳GDP总量已经超越广州,但是,广州而非深圳,成为华南最重要的战略要地,比拼的不仅是经济。

广州为华南交通枢纽,链接广东省内和南方的战略中心,这种地位无法取代。深圳为交通末梢,战略腹地只有粤东。

五、成渝城市组

重庆为长江上游经济中心。

综合经济体量、人口和地理位置,重庆是武汉之外,中国未来的天选之子。

西南腹地的重要性,此前并不为国家所重视。随着环保形势的日益严峻,中国环境保持最好的区域,重要性将日益凸显。

重庆是中部之尾,西部之头,链接中国两大板块,战略地位非常重要。

重庆和成都,还是中国大西部最合适发展经济的地方。弹性空间大,辐射面广。

西部振兴,腹地广大,但是前沿却在成渝。

当下,重庆成为中国西部最重要的经济重镇,西南产业中心。未来需要加大开放,成为西部资源中心,人口中心。

成都是四川省会,千年来的天府之国,也是链接云南和西藏、青海的枢纽之一。且在西南经济最为发达,成都与重庆,难以决出高下,成渝并称中国西南之核,更为恰当。

六、沈阳

东北中心,中国不可或缺的战略中心之一。

一时沉浮,并非终局。

东北曾是中国经济的长子,如今虽临时衰落,但是,东北根基雄厚。东北总面积近100平方公里,人口1亿。是中国一个非常特殊的区域。

东北的消费能力强大,消费占GDP的比重,超过全国平均水平,潜力巨大。

东北复兴,就是沈阳大放异彩的时候。

沈阳目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。

七、西兰城市组

西安为西北的开端。兰州是枢纽。

感受中国的经济地理,坐火车才能有直观的感受。

在广袤的大西北,几乎所有的重镇,都从西安出发,但是西安不能直达很多西北中小城市,只有兰州,才可以大小通吃。不仅可直达萨拉、西宁、银川、乌鲁木齐等中心城市,很多中等城市和小城市,也唯有兰州才有直达的火车。没有兰州中转,很多地方都需要绕道。

扼制大西北,西兰举足轻重。

就发展经济而言,越过兰州之后,基本属于不适合发展经济的区域。所以,西北虽大,主要经济区却以西安为中心,以兰州为边界。

西安目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。

八、乌鲁木齐

中亚门户,新疆中心。

乌鲁木齐的重要性,不在于经济,而在于政治与军事。

乌鲁木齐为南北疆战略核心,中亚要冲,决定中国未来百年的安定还是战乱。

乌鲁木齐的经济并不突出,但是军政重要性在国内仅次于北京。看警力密度即知。

九、南昆城市组

中国与东南亚陆地枢纽。

昆明与南宁是否崛起,不取决于自己,而在于东南亚。

当下,中国与东南亚都处于产业低端,竞争多于互补。只有当中国率先实现产业升级,与东南亚产生产业互补,北部湾战略才生效。昆明和南宁作为中国与东南亚贸易的陆路中心,将产生质的飞跃。

十、湛江

中国的好望角,扼北部湾战略中心。

湛江的重要性一直被忽略。一方面是因为湛江作为南海舰队基地,军事重地,限制了经济发展,另一方面因为广深非常强势。

湛江的重要性,随着东南亚的崛起和北部湾战略推进日益显现。

笔者认为,湛江是中国的好望角。扼北部湾中心。

虽然北部湾出海口不少,但是只有湛江拥有最广阔战略腹地。海南孤悬海外,在交通末梢,广西的出海口,则腹地不够,唯有湛江,直接连接广东,并经由广东连接北部中国最重要的经济板块,最合适作为北部湾出海口。

来源:罗天昊国与城

作者:罗天昊

延伸阅读:

数据告诉你:中国城市谁在腾飞谁在衰落

像一个生命体一样,任何城市在众多城市构成的生态圈中既相互依赖又相互竞争。

在这个日趋激烈的赛场上,中国城市未来发展的关键词是什么?

本文试图从历史演变和资本的角度进行一番梳理、归纳与分析。

2010年的时候,中国人均GDP最高的城市是克拉玛依。这个西北石油小城,那一年的人均GDP是深圳的1.98倍,北京的2.58倍。

仅仅五年之后,这座小城的人均GDP已经差不多被深圳追平,和北京的差距也拉近到了1.6倍。在这五年里,东部沿海的一线城市保持稳健发展,而克拉玛依的GDP则从2010年的700亿降至2015年的670亿。

这种停滞和萎缩,是很多内陆资源型城市的命运缩影,这在很大程度上归因于石油、煤炭、钢铁等价格的暴跌。

随着人口增长的停滞,房地产的需求停滞,整个内陆的工业化引擎生了锈,三四线城市的未来显得不容乐观。

在这种背景下,为了寻求更好的发展,三四线城市很多年轻人开始大规模向一二线城市迁徙。

2016全国春运流动图

这是一张根据2016年春运迁徙大数据绘制出的全国春节期间人口流动图景。

这幅颇为壮观的图景,不仅描绘出了人类迄今为止规模最大的迁徙活动,更重要的是,每一个人都用自己的足迹和选择,描绘出了中国各个城市的地位、等级、关系与纠葛。

不过本文并非从人的角度去看这个问题,而是用资本(钱)。如果说人口是一个城市的静脉,那么资本就是它的动脉。

要研究城市之间资本的流动,非常值得关注的就是“企业间的跨城市资本流动”。【以下数据图所采取的数据是启信宝提供的全国1.1亿家企业的全样本数据库,搜索了全国近五年(2013.1-2017.6)所有企业间的投融资信息,可作为一个参考。】

通过数据建立城际投资的全国城市拓扑关系网络,能够看到中国城际产业资本的控制中枢,即以“北上深”为中心的城市网络。

由图可见,在整个关系网络中,“北上深”不断地向中心地带移动,将其他城市排挤在外,我们还可以把这些城市落在地图上,构建出全国跨城市资本流动地图:

城市资本流动钻石图

我们可以清楚地看到,最亮的三个点分别是:珠三角城市群、长三角城市群和京津翼城市群。这三个城市群与成都-重庆西部城市群构成了一个钻石形状,仅有星星点点的东北和西部的几个亮点游离在外。

这颗大钻石内的资本流动,占据了全国资本流动的九成以上。

接下来看看,钱是从哪里流出来的?

在这个榜单上,“北上深”排名前三甲,其资本流出总量远超其他城市,可以说,“北上深”通过一笔笔对外投资,引导并在一定程度上控制着全国的资金流向和经济命脉。

杭州则排名第四,打破了“北上广深”的固局概念,最为亮眼。(接下来上榜的是天津、南京、宁波、苏州、成都),有5名都是长三角区域的城市,可以看到长三角地区资本的活跃程度。

那么,这些钱又流向了哪些城市?

由上图可见,吸引外来控股型投资笔数最多的前三名的还是“北上深”。相比投资排名,宁波抢到了第四名,超过了杭州。

值得注意的是,在外来资本流入城市榜单上,嘉兴挤掉了南京,进了前十,显示出嘉兴颇受资本青睐。

接下来让我们把目光投向三四线城市。前文说到三四线城市的未来似乎不那么光明,那么它们未来走向如何?前景又如何?

根据对2016年GDP前100名的城市在过去五年间的经济增长和产业结构变迁进行的梳理,可以得出以下观点。

衰落中的城市

100个城市中,GDP增速低于上海(一线中最慢)的有10个城市,占了10%。这其中绝大多数都是北方的资源型城市,包括克拉玛依、大庆、铁岭和鞍山。

崛起中的城市

100个城市中,GDP增速高于深圳(一线中最快)的有13个城市,比衰落中的资源城市还要多。这表明在过去的五年中,三四线城市的整体发展速度并没有慢于一线城市。

令人颇有点意外的是,这里面不少是内陆的中小城市,那么其发展动力究竟来自哪里?

如果要揭示其中的奥妙,至少可以找到四种原因:

1.国家扶持

这些幸运儿是国家战略中的支点,大量资金汹涌而至,交通基建设施大干快上。比如增速前十名中,就包括了遵义。

2.交通要害

内陆的三线城市不靠海,没有港口,在交通竞争力上似乎要弱一些,其实也不尽然。比如资阳,因为靠近成都的新国际机场;咸阳,靠近西安机场,都在经济发展上获得了强大动力。

2012年,唯品会看中了资阳的位置优势,将这里设为西部物流基地,随后京东、顺丰等电商物流企业陆续跑来扎堆,后面的发展越来越顺。

不过上面讲的情况有点可遇而不可求,不是每个城市都能碰到,真正有借鉴意义的,还得看下面两种类型。

3.成本优势,产业转移

制造业从高成本地区向低成本地区的转移,是一个永恒的过程,只要发达城市的产业在不断升级,周边的中小城市就将受惠于此,获得源源不断的发展动力。

比如增速前20 的城市中,就有襄阳、宿迁、淮安等三线城市,属于产业转移的受益者。

襄阳可以作为一个代表,这座小城市位于湖北北部,本身没什么资源,也不是交通中心,但是由于相对便宜的劳动力资源和土地资源,使得东风日产看中了这里,让天籁、英菲尼迪的生产线落户,由此发展出了一个完善的汽车工业生态。

4.传统产业,稳步升级

有些城市无法得到外来资本的眷顾,这种情况下只能自力更生了。比较典型的有宜昌、菏泽、宁德等。

三四线城市和一二线城市的产业升级是截然不同的,由于缺乏教育资源和人才优势,所以不太会是互联网、人工智能之类的高大上行业,同时因为缺乏政治资源和交通优势,因此也很难吸引高精尖的制造业。

三四线城市的升级,更多建立在其传统产业的基础上。比如宜昌的磷化工、菏泽的炼油化工、宁德的不锈钢,都是国内首屈一指的产业聚集区。虽然同样是工业,但是和北方那些资源工业不同的是,其下游需求方向并不是源自房地产。由于稳定的需求红利,可持续的产业链延伸,在推动地方经济的升级上发挥了至关重要的作用。

总之,三四线城市在工业的发展上仍然具有明显的成本优势,仍然大有可为。

此外,三四城市还有另外一个非常好的发展方向“加入城市群”。

今年,广东省委省政府提出建设广深科技创新走廊的战略,对标全球打造“中国硅谷”,并且明确广州、深圳、东莞要切实担负起主体责任。东莞的发展首次被放到与广州、深圳两个国家中心城市同一平台去谋划推进。

这表明,城市群组团发展已成为中国城市当下乃至未来的重要走向。

从国家整体经济发展来看,政府更愿意让城市抱团发展,因为城市群更好实现了产业发展资源更强的聚合效应,群中各个城市可以彼此间进行资源互补,形成更具效率和价值的产业链条。以核心大城市带动周边二三四线城市经济的发展。

这也意味着中国城市的竞争格局中,城市群的组团竞争已渐成事实并逐渐激烈和扩大化,但城市间的个体竞争依然存在,并将长期存在,因为对单个城市自身来说,需要在共促合作下竞争,提升自己的话语权,以及在未来城市格局中的权重。

由此可见,“变局+机遇”,正是中国城市未来发展的关键词。

来源:上海转型发布

转群友评论:不转变思维就没有未来!
回首十年观发现
2007-2017是特殊的十年!这十年,见证了中国经济增速达到顶点,然后悄然回落!这十年,见证了经济全球化思潮的极盛和退潮;这十年,也见证了世界的动荡!这是聚变的十年,也是新时代的开端!这十年,中国哪些城市最成功?哪些城市最失败?

一、最成功的5座城市
1、腾飞的合肥
从不入流省会城市,迈向新一线大城,锋芒之劲让传统大城济南折腰求教!

2、飞跃的郑州
从二线省会城市,迈向国家中心城市,郑州都市圈上升为国家战略!

3、励志的贵阳
有志者事竟成,山沟沟里也能飞出金凤凰!贵阳十年,就像一场梦飞!

4、梦幻的杭州
是杭州成就了阿里巴巴,还是阿里巴巴成就了杭州?总之,它们一起走向世界!

5、图腾的深圳
全球制造工厂大转身,变成了全球科技中心!深圳科技企业的能量,已经在左右全球科技!

二、最失败的5座城市
1、僵尸的沈阳
70年代的一线城市,80、90年代的二线城市,现在的三线城市!摩天大楼使劲造,造的全是虚幻泡影!

2、愚钝的济南
不知道自己该干嘛,也不知道自己能干嘛!最庸庸碌碌的大省省会…

3、骄傲的上海
上海还是十年前的上海,但现在的北京和深圳已今非昔比!你错过了90年代的家电时代,00年代的网络时代,10年代的创业时代,到头来两手空空!创四大中心,结果呢…?建中心太多,似乎没中心 。

4、无智大连
从神坛到土炕!国际大连,风光不再,东北吹来的风有点冷?

5、愚昧的兰州
别人建高楼,我也建高楼,别人修地铁,我也修地铁,城市产业空心化,知道自己该干嘛?

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选三

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上海易居房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》称:房价收入比第一的并不是北京,而是深圳。

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况,易居研究院认为我国房价收入比保持在6-7属合理区间。

易居研究院根据房价收入比计算公式得出,2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比,2014年房价收入比再度下降,延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看,已接近6-7的合理区间。房价收入比的下行,主要是受“2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄,同时收入增幅大于房价增幅”的影响。

分城市来看,35个大中城市的房价收入比有以下三个态势:

一是,呈现出东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;

二是,一线城市明显整体高于二线城市,深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、五位,但个别东部二线城市如厦门迅猛赶超,目前位列第二;

三是,经济发达城市高于经济欠发达城市。

上述房价收入比报告选取全国35个大中城市并作出以下分类:北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市,天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市,太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市,呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。

与2013年相比,2014年有18个城市房价收入比出现下降。其中,银川、杭州和南昌降幅较大,这主要源于商品住宅销售均价的下挫,其余16个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。

35个大中城市房价收入比均值为8.7,有14个城市房价收入比高于该均值。两个典型城市,2014年杭州楼市显著降温,房价收入比趋于合理。而厦门房价大涨,房价收入比增长过快,对楼市健康发展不利。

分区域来看,东部一线城市延续去年的排名,且差距较大。令人意外的是,深圳再次取代北京位列首位,房价收入比高达20.2;东部二线城市房价收入比相较去年上升0.4,均值达到9.2;中部二线城市房价收入比六成上升;西部二线城市房价收入比延续下降趋势。而剔除可售型保障性住房后,2014年全国35个大中城市房价收入比均值为10.6,其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市遥遥领先,深圳高达21.7,超越北京跃居首位。整体上看,房价收入比排名靠前的,多为东部城市。

不过,值得客观考量的是,受数据可得性影响,上述报告采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据,其中,商品住宅特指一手房,不包括二手房。在二手房市场逐渐占据一线城市半壁江山的情况下,上述易居研究院的研究结论仅能作为一种参考。

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选四

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本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》摘要,作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。

本文虽有所删减,但篇幅仍较长,不过干货满满,建议大家慢慢看,当然你也可以拉到最后,直接看结论。

主要内容如下:第一部分是分析驱动房价的需求因素,主要包括常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校增速等;第二部分是分析驱动房价的供给因素,主要考察土地供给和房地产库存两方面;第三部分探讨驱动房价的金融因素,包括信贷数量、信贷价格(利率水平)、估值指标(房价收入比)等;第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制;第五部分是结论,以及对于重点城市房价走势的展望。

一、驱动房价的需求因素:人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中,未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。

1.1 存量人口需求

1、常住人口/户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。

具体来看:

本轮房价涨幅越高的城市,常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳,常住人口/户籍人口为350%,是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快,上涨幅度最高的一个原因。

2、工作人口/常住人口

常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊,工作人口/常住人口排名第一,将近80%,是35个大中城市平均值31%的2倍还多。

房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性,随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升0.56个百分点;而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升1.15个百分点。

3、小学生在校人数增速

小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视,争夺优质的教育资源,会大幅度助推房价的上涨。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85,而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9,是平均值的4倍还多,房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时,两个指标线性方程的0.4324,在统计上较为显著。

房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性,都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,两个指标线性方程的拟合优度为0.4324,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨4.2个百分点;而若只考虑小学生人数增速为正的城市,两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。

如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市,具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛,回归方程的拟合优度进一步提高到0.663,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说,对于小学生在校人数持续增加的城市,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨7.8个百分点。

1.2 潜在人口流入需求

一个城市优质公共资源越多,该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说,211大学+三甲医院数量越多,该地将可能有更多的人口流入。

房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。

具体来看:

北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市,能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊,其优质公共资源依然匮乏。

二、驱动房价的供给因素:库存与土地

从理论上看,一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。

2.1 房地产库存

1、房地产库存的计算

狭义的库存=商品房待售面积

广义的库存=商品房待售面积+(施工面积-竣工面积-期房销售)

此外,为了消除城市规模对库存的影响,我们还计算了相应城市的人均库存,等于库存/常住人口。

2、狭义库存与广义库存

理论上,库存越低的城市,在其它条件不变的情况下,房价涨幅越高。

具体来看:

累计狭义和广义库存,与房价涨幅均没有明显的负相关关系,尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市,如合肥,南京,广州和上海。而值得一提的是,一线城市由于规模较大,库存也都普遍较高。

人均狭义和广义库存,与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看,人均狭义库存越高的城市,房价涨幅越低,二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系,但对于涨幅较高的几个城市,人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性,例如深圳的人均广义库存最低,房价的涨幅也最高,而其它几个涨幅较高的城市,如北京,上海,广州,天津以及合肥,在过去5年里人均广义库存也较低。

总的来看,在这四项库存指标里,人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。

2.2 土地供给

理论上来讲,土地供给越是充分的城市,房价上涨的幅度越小。

具体来看:

土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看,土地供给大幅高于其他城市的重庆,房价涨幅的确较低;但2015年以来房价涨幅较高的城市中,只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米,房价涨幅较高的城市,如深圳,南京,上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳,人均土地购置面积不足0.1平方米,在所有城市中是最低水平,其房价涨幅也最高。

三、驱动房价的金融因素:信贷、利率与估值

3.1 信贷数量:M2与住房贷款

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看,M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月;而从本轮房价周期看,M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿,并带来个人住房贷款余额的上升;而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期,两者相互强化。从数据上看,本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落,都与个人住房贷款增速的趋势相一致。

值得一提的是,宽松的信贷环境和不断上行的房价,也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下,商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。

3.2 利率水平:住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。

理论上说,个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本,从而抑制房地产价格的上涨;同理,贷款利率的下行,有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看,房价周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。

利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面,央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率,致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点,从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%;个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%,下降了2.44个百分点;与此同时,全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%,达到历史最低水平。此外,商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠,全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之,本轮房价周期的启动,利率水平的下行可以说功不可没。

另外,我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨,库存不断降低,而三线城市库存居高不下时,商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线,二线低于三线。这说明,商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策(向三线及以下倾斜),而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠,这是商业银行内在配置资产的需要。实际上,这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。

3.3 估值水平:房价/收入比

房价/收入比,即当地的房价与人均收入之比,通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为,在对房地产市场形成单边的上涨预期下,房价收入比越高的地方,代表着购房的杠杆越高,当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”,“首付贷优惠”等政策的撩动。

上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期,至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下,房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方,杠杆的利好和被放大的预期,一方面给购房者带来恐慌情绪,另一方面也为投机者带来巨大利润,进一步刺激购房者的热情。

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市,包括深圳,上海,北京,海口,福州,厦门,杭州,广州,大连和天津,也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动,蕴含着一定的风险。

值得一提的是,“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一,但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于:

“房价租金比”即房产的售价与年租金之比,本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房,且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善,因此租售比与经验数值相距甚远。

四、驱动房价的政策因素:房地产调控

中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中,一般都伴随着房地产调控政策的收紧;在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下,政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主,房价受政策影响较大。政策放松,房价迅速反弹;政策收紧,房价则快速回落。

长期以来,中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控,如各地常用的限购限贷、上调首付比率,上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮,并在短期内压制房价的持续暴涨,但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此,尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期,但楼市的上涨趋势却基本未受到改变,而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。

不过,近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。

五、结论与展望:中国城市房地产的绩优股和潜力股

1、影响和驱动房价的因素

综上,我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。

需求因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需,

优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需,与房价涨幅成正相关;

供给因素中,人均广义库存,人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给,与房价涨幅成负相关关系;

金融因素中,房价/收入比代表着购房的风险偏好,其越高意味着投机需求越大,在利好的刺激下,购房的热情越高,越容易推动房地产价格的上涨。

上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化,每一个具体的指标都有各自的局限性。

常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨,

工作人口/常住人口不能解释海口的上涨,

小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨,

优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨,

人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨,

人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨,

房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。

事实上,不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。

此外,我们认为房地产调控政策的变化,以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度,会进一步强化上述因素,但这两项指标很难量化,只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。

2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”

首先,我们根据房价驱动因素的分析,测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析,我们认为常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校人数增速,优质公共资源数量,人均广义库存,人均土地购置面积,以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标,每项指标各个城市的排名如下:

我们对每一个指标下城市的排名进行打分,然后给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。

其次,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说,我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,得出结果如下表所示:

再次,我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,试图得到那些基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的城市,也即房价仍有上涨潜力的城市排名。

最后,我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”,以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

“潜力股”城市为:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

最后值得注意的是,我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选五

本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》摘要,作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点,不代表见闻立场,不构成投资建议。

本文虽有所删减,但篇幅仍较长,不过干货满满,建议大家慢慢看,当然你也可以拉到最后,直接看结论。

主要内容如下:第一部分是分析驱动房价的需求因素,主要包括常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校增速等;第二部分是分析驱动房价的供给因素,主要考察土地供给和房地产库存两方面;第三部分探讨驱动房价的金融因素,包括信贷数量、信贷价格(利率水平)、估值指标(房价收入比)等;第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制;第五部分是结论,以及对于重点城市房价走势的展望。

一、驱动房价的需求因素:人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中,未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。

1.1 存量人口需求

1、常住人口/户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。

具体来看:

本轮房价涨幅越高的城市,常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳,常住人口/户籍人口为350%,是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快,上涨幅度最高的一个原因。

2、工作人口/常住人口

常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊,工作人口/常住人口排名第一,将近80%,是35个大中城市平均值31%的2倍还多。

房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性,随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升0.56个百分点;而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升1.15个百分点。

3、小学生在校人数增速

小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视,争夺优质的教育资源,会大幅度助推房价的上涨。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85,而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9,是平均值的4倍还多,房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时,两个指标线性方程的0.4324,在统计上较为显著。

房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性,都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,两个指标线性方程的拟合优度为0.4324,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨4.2个百分点;而若只考虑小学生人数增速为正的城市,两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。

如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市,具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛,回归方程的拟合优度进一步提高到0.663,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说,对于小学生在校人数持续增加的城市,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨7.8个百分点。

1.2 潜在人口流入需求

一个城市优质公共资源越多,该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说,211大学+三甲医院数量越多,该地将可能有更多的人口流入。

房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。

具体来看:

北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市,能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊,其优质公共资源依然匮乏。

二、驱动房价的供给因素:库存与土地

从理论上看,一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。

2.1 房地产库存

1、房地产库存的计算

狭义的库存=商品房待售面积

广义的库存=商品房待售面积+(施工面积-竣工面积-期房销售)

此外,为了消除城市规模对库存的影响,我们还计算了相应城市的人均库存,等于库存/常住人口。

2、狭义库存与广义库存

理论上,库存越低的城市,在其它条件不变的情况下,房价涨幅越高。

具体来看:

累计狭义和广义库存,与房价涨幅均没有明显的负相关关系,尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市,如合肥,南京,广州和上海。而值得一提的是,一线城市由于规模较大,库存也都普遍较高。

人均狭义和广义库存,与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看,人均狭义库存越高的城市,房价涨幅越低,二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系,但对于涨幅较高的几个城市,人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性,例如深圳的人均广义库存最低,房价的涨幅也最高,而其它几个涨幅较高的城市,如北京,上海,广州,天津以及合肥,在过去5年里人均广义库存也较低。

总的来看,在这四项库存指标里,人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。

2.2 土地供给

理论上来讲,土地供给越是充分的城市,房价上涨的幅度越小。

具体来看:

土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看,土地供给大幅高于其他城市的重庆,房价涨幅的确较低;但2015年以来房价涨幅较高的城市中,只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米,房价涨幅较高的城市,如深圳,南京,上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳,人均土地购置面积不足0.1平方米,在所有城市中是最低水平,其房价涨幅也最高。

三、驱动房价的金融因素:信贷、利率与估值

3.1 信贷数量:M2与住房贷款

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看,M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月;而从本轮房价周期看,M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿,并带来个人住房贷款余额的上升;而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期,两者相互强化。从数据上看,本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落,都与个人住房贷款增速的趋势相一致。

值得一提的是,宽松的信贷环境和不断上行的房价,也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下,商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。

3.2 利率水平:住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。

理论上说,个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本,从而抑制房地产价格的上涨;同理,贷款利率的下行,有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看,房价周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。

利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面,央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率,致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点,从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%;个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%,下降了2.44个百分点;与此同时,全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%,达到历史最低水平。此外,商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠,全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之,本轮房价周期的启动,利率水平的下行可以说功不可没。

另外,我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨,库存不断降低,而三线城市库存居高不下时,商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线,二线低于三线。这说明,商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策(向三线及以下倾斜),而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠,这是商业银行内在配置资产的需要。实际上,这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。

3.3 估值水平:房价/收入比

房价/收入比,即当地的房价与人均收入之比,通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为,在对房地产市场形成单边的上涨预期下,房价收入比越高的地方,代表着购房的杠杆越高,当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”,“首付贷优惠”等政策的撩动。

上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期,至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下,房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方,杠杆的利好和被放大的预期,一方面给购房者带来恐慌情绪,另一方面也为投机者带来巨大利润,进一步刺激购房者的热情。

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市,包括深圳,上海,北京,海口,福州,厦门,杭州,广州,大连和天津,也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动,蕴含着一定的风险。

值得一提的是,“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一,但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于:

“房价租金比”即房产的售价与年租金之比,本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房,且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善,因此租售比与经验数值相距甚远。

四、驱动房价的政策因素:房地产调控

中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中,一般都伴随着房地产调控政策的收紧;在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下,政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主,房价受政策影响较大。政策放松,房价迅速反弹;政策收紧,房价则快速回落。

长期以来,中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控,如各地常用的限购限贷、上调首付比率,上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮,并在短期内压制房价的持续暴涨,但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此,尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期,但楼市的上涨趋势却基本未受到改变,而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。

不过,近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。

五、结论与展望:中国城市房地产的绩优股和潜力股

1、影响和驱动房价的因素

综上,我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。

需求因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需,

优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需,与房价涨幅成正相关;

供给因素中,人均广义库存,人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给,与房价涨幅成负相关关系;

金融因素中,房价/收入比代表着购房的风险偏好,其越高意味着投机需求越大,在利好的刺激下,购房的热情越高,越容易推动房地产价格的上涨。

上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化,每一个具体的指标都有各自的局限性。

常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨,

工作人口/常住人口不能解释海口的上涨,

小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨,

优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨,

人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨,

人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨,

房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。

事实上,不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。

此外,我们认为房地产调控政策的变化,以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度,会进一步强化上述因素,但这两项指标很难量化,只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。

2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”

首先,我们根据房价驱动因素的分析,测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析,我们认为常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校人数增速,优质公共资源数量,人均广义库存,人均土地购置面积,以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标,每项指标各个城市的排名如下:

我们对每一个指标下城市的排名进行打分,然后给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。

其次,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说,我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,得出结果如下表所示:

再次,我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,试图得到那些基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的城市,也即房价仍有上涨潜力的城市排名。

最后,我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”,以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

“潜力股”城市为:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

最后值得注意的是,我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

转载声明:本文转载自「华尔街见闻」

《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选六

近年来,随着中国经济的减速,劳动力拐点、人口老龄化、年轻人口减少等话题逐渐走入人们视野。

然而,由于中国地域辽阔,各地发展阶段有着巨大的差别。近两三年来,随着经济超高速增长阶段的结束,各省市的经济增长开始产生前所未有的巨大分化。有的地区仍然在健康地增长,而许多地区则陷入了经济低迷。那么中国各省市的经济前景会是如何呢?本文继续通过人口这一维度,来探讨中国各省市未来的发展前景。在文章最后,会给出由此分析得来的投资建议。

一、年轻人口和经济增速高度正相关

下图为各省市第六次人口普查时20岁以下人口比重和过去6年各省市的GDP增长情况。

如上图所示,大体上,2010年-2015年的各省市经济增速,和六普0-19岁人口比重有正相关性,20岁以下人口比重越大的省市,经济增长幅度越大。

首先简单的对该图的进行一些解读:

1、  京、沪、津三大直辖市,外来移民占比很高,且大多是20岁以上的劳动力年龄,因此三市的20岁以下人口比重很低。

2、  广东、浙江、江苏,分别是外来人口占比4、5、6位的省份。其中江、浙20岁以下人口比重很低,而广东的比例较高,这得益于广东本地人,特别是非珠地区的高生育传统,类似的还有福建,在沿海发达省市中拥有最高的年轻人占比。

3、  黑吉辽+内蒙,这四个泛东北地区,不出所料的成为低青少年比例+低经济增速的典型代表。

4、  河北和山东,分别受铁和煤产业的不景气,经济增速垫底。内蒙的较低增速也受类似原因影响。

5、  增速较快的,主要是部分西南、西北落后地区,这些地区也是年轻人口比重最高的。这些地区增速快的一个重要因素是基础差、基数低。

二、差异极大的年龄结构  加剧分化的经济前景

很多人可能会说:“上面这个图跟人口结构没啥关系,明明是越穷的地方增速越大。富裕地区基数高,本来就很难再高增长了。”是否真的如此呢?下面我们来看一些例子。

下面先上穷省组:

第一组,人均GDP倒数前4的低发展省份:甘肃、云南、贵州、西藏,下面是四地的人均GDP和过去几年增速情况。从增速来看:贵州西藏云南甘肃。

下面是四地2016年的人口年龄结构图。可以看到,贵州和西藏的年龄结构明显较云南、甘肃要年轻。贵州历史上数量最多的年龄段目前正处于16-20岁这一劳动力备用年龄。西藏6-35岁的人口比例都非常大,远高于云南和甘肃。

在西部地区,贵州属于过去几年的经济发展亮点(过去几年GDP增幅全国第一)。相比临近的云南而言,贵州过去几年的经济明显更加活跃,有效的承接了大量珠三角制造业转移。省会贵阳虽然有多个全国闻名的“宇宙级大盘”,但没有出现鬼城,这和昆明呈贡新区、甘肃兰州新区缓慢的进度形成鲜明对比。从人口结构我们也可以看出,贵阳的城市化,是明显有更多年轻人接盘的。

第二组,人均GDP排名全国12-17的中游省份:吉林、湖北、陕西、宁夏、湖南、青海,具体数据如下表所示:

下面是上述6个地区2016年的人口年龄结构图。我们可以看到,湖北和陕西在20-30这一黄金年龄段拥有最高比例的人口,经济增速在6个地区中也处于前列。湖北武汉、陕西西安,在过去几年,也分别是中部和西北地区的经济亮点。但可以明显看到的是,这两个地区的后继人口都急速下滑,未来能否保持增速是个疑问。相比较湖北、陕西而言,湖南的年轻劳动力比例类似,而后备人口更多,未来的发展潜力可能更大。

相比较上述三个高增长地区,吉林的情况就要糟糕很多,一方面大量人口集中在待退休状态,另外一方面20岁以下后备人口持续快速减少。再过5-10年,吉林每年的退休人数将会是新参加工作人数的2.5倍,这一情形是十分可怕的。

最后,青海和宁夏作为西北省份,年轻人口比例比上述四省都高很多,经济增速也不低,但这两地的短板也是明显的,如地理位置、教育劣势、社会稳定等,未来的发展有一定不确定因素。

第三组,人均GDP最高的富裕省份:除去京、津、沪三个直辖市,再除去因为资源价格影响而波动较大的内蒙,下面是6个最富裕的中国沿海省份。经济数据如下表所示

我们分三个方面来看下图中的6省年龄结构:

1、20-30岁年轻劳动力:福建和广东的比例最高,山东和江苏其次,然后是浙江,最低的是辽宁。

2、50岁以上的待退休人口:和上面的年轻劳动力一样,福建和广东比例最低,山东和江苏其次,然后是浙江,比例最高的是辽宁。

3、20岁以下后备人口:福建、广东、山东的比例相对较高,浙江和江苏不容乐观,辽宁比例最低,且在加速下滑。

过去5年里,浙江和辽宁是6省中经济增长幅度最小的。从上面的年龄结构图也可以看出,这两个省也是年龄结构最恶化的:一方面年轻人比重少、后备人口下降快,另一方面,临退休人口较多,未来的养老压力骤增。

我们也可以就此来对东南沿海4个富裕省份(江苏、浙江、福建、广东)过去几年的房价走势做出一定解释。在这4个省份里,过去几年,只有浙江省的中心城市房价没怎么涨,而其他3个省市的中心城市房价都在过去几年快速增长,这与他们较高的年轻人比重是分不开的。

三、“人口争夺战” 需要核心都市圈

从上面的几组人口结构对比我们可以看到,全国的大多数地区,20岁以下的后备人口数量较80后人口高峰都有一个大幅滑坡,但各个地区的滑坡幅度则是不同的。可以预见的将来,“年轻人口争夺战”将成为除了一线城市以外全国各省市的常态。从全球经验来看,年轻劳动力更多的会趋向于大都市圈,因此人口争夺战,也在很大程度上取决于各地区的核心城市、都市带的发展程度。

以老龄化严重的日、韩、台为例,一边是中小城镇的凋零、另外一边则是首尔、东京、台北都市圈的不断壮大。5000万人的韩国,一半的人口集中在首尔都市圈,1.2亿人口的日本,近1/3的人口集中在东京都市圈。如果说全国90后人口数比80后打6折:那么特大城市可能不打折,大中城市打6折,县城打3折,农村可能仅剩下1折。

对于发达地区而言,随着劳动密集型产业的转出,腾笼换鸟、吸引高端人口,成为继续保持活力的关键。这一点上,深莞是做得相当不错的,现在的深圳和东莞已成为全球智能手机和只能硬件产业链的核心。深圳还大量引进知名大学分校和医院,以弥补自身教育和医疗的不足。深莞产业快速升级的同时也带来了房价的高速上涨。

再来看看江浙:除了电商的崛起以外,现在整个浙江都面临着传统的出口轻工业品衰退、新兴高技术产业不足的情况,浙江也成为银行坏账的重灾区。同样的,苏南的未来也不容乐观,苏州、无锡为代表的重化工业、电子加工业的停滞和转移,荣盛重工、尚德太阳能的巨额亏损,都体现了后工业时代这些传统工业重镇的转型尴尬。

江苏和浙江作为东南沿海后备年轻人口比例最低的省份,在未来10年,逐渐成为一个高级版、南方版的辽宁,受老龄化拖累经济大幅减速,可能是一个大概率事件。和浙江、江苏非常类似的地区是韩国,韩国在年轻人口大幅下滑的同时,人口进一步像首都圈集中,产业也越来越集中于几大垄断财阀,通过举国之力打造几个世界级品牌,从而来进行产业升级。即便如此,韩国的经济增速在劳动力拐点后也大幅放缓,近年来几大财团也陆续进入困境。江苏和浙江一方面城市较为分散、缺乏核心一线城市,除了个别亮点外,难以像珠三角那样诞生成批的高端企业,因而产业升级也不如珠三角那样成功。

有人会说:江苏和浙江作为沿海发达省份,会有大量内陆年轻移民来解决其年轻人口不足的问题。但真的是这样么?

下面是2000、2010、2015年的江、浙常住人口和户籍人口变化情况。可以看到,从2010到2015年,无论是江苏还是浙江,其年均常住人口增速都远不能和之前10年相比,且常住人口的增速从高于户籍人口增速变成了低于户籍人口增速。这说明,过去几年江苏和浙江的外来人口呈现出增速停止甚至小幅净流出状态。

由此可见,在全国年轻人口大减和沿海劳动密集型产业转移的大前提下,即使富裕如江浙,也无法再靠外来人口来填补年轻劳动力,未来也只能依靠其内生的年轻人口。

对于中西部地区而言,许多省份如湖北、河南、安徽、湖南、四川、贵州等,过去几年,纷纷采取抛弃中小城市,举全省之力打造核心都市区的模式。在年轻人口大下滑的时候,这种弃车保帅,快速培养特大城市的做法,也是一种必然的选择。因为只有特大型都市带,才能成为现代工业产业链和高端服务业的聚集地。以武汉和成都为例,虽然他们所在的省份面临着较大的老龄化危机,但这两个省内首位度极高的大都市,成为了近年来全国各区域发展的亮点,在中西部地区的产业升级上,走在了前列。

我们再来看3个没有培养出核心都市带的地区的例子:

辽宁、河北、山东,都是省会和沿海大城市双核、甚至多核发展的典型例子,沈阳和大连、石家庄和唐山、济南青岛烟台,多核发展的结果是各个核心都不够有竞争力,难以吸引高端产业和人口。

综上所述,未来5-10年,中国将迎来年轻人口的断崖式下滑,那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区,无疑会在未来的经济发展和产业升级中占据先机。无论是沿海还是内陆,在人口大盘缩减的情况下,培养有竞争力的大型、特大型都市圈来抢夺人口和产业,会日益成为各地政府的最佳选择。而绝大部分中小城镇,则将在这场争夺战中,无情的沦落为炮灰。

对于个人投资和房产配置而言,根据上述分析,所需要做的就是:

1、不要在村镇和不发达县城继续配置非自住房产——这些地区的房子未来大多会沦为无人居住的钢筋水泥纪念碑。

2、不用担心高度单核心的中心城市的资产会贬值:如成都、郑州、武汉、合肥。

3、可以尝试布局那些后备人口众多,具有较高潜力的省会城市:如贵阳、南昌、南宁、长沙。

附录:

下面是没有在上文中列出的省市人口年龄结构图:

1、四大直辖市

京津沪巨量年轻人口,重庆劳动力输出

2、两大煤铁重镇

可能煤铁的价格波动比人口结构影响更大

3、泛东北区域

这形状已经很难救了

4、内陆劳动力输出大省

别不服,能生就是资本

5、其他

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选七

中国经济网北京2月25日讯(记者 马常艳)2016年2月24日,清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学―林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)。CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响,最大限度地保证了房价指数的同质可比,目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。  CQCHPI新建商品住房价格指数显示,中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头,但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。2015年第四季度,典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%,涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓,但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。  黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取,房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价,就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人,一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间,典型城市房价总体上涨255.1%,年均上涨13.5%,涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度,不同群体的财富差距由此拉大,中低收入阶层住房困难问题高度凸显。典型城市中,十年房价涨幅前三位城市依次为:深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。十年房价涨幅后三位城市依次为:大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%;西安房价总体上涨132.9%,年均上涨9.1%;成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。   金融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱,房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示,各个城市之间的差别很大,而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头,环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。特别对北京和上海而言,2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点,带动全年房价涨幅出现一定上扬。但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多,不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。  具体而言,上海在2015年第四季度的环比涨幅高达8.0%,较上季度的2.6%扩大很多,显示上海房价仍处于加速上涨的通道,虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%,但第四季度的大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%,虽然仅次于上海,但较第三季度的26.2%已经有明显回落,然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%,如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火,同时也可能蕴藏着不理性的市场气氛。相比深圳和上海,北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高,全年累计涨幅为5.7%(但如将远郊区县包含在内全年累计涨幅将达到9.2%),这与北京“自住型商品房”占比扩大有关,同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。作为准一线城市的天津,虽然房价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅,但在2015年第四季度出现明显降温,该季度环比涨幅不足0.1%,表明天津的本轮房价上涨行情有可能出现强弩之末的态势。   在二线城市中,武汉和西安表现相对较为火热,武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%,甚至高于北京,带动了2015全年上涨了5.1%;西安的楼市情况与武汉类似,2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%,是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者;然而,曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡,虽然第三季度一度有1.0%涨幅,但第四季度房价意外地掉头向下,出现1.6%的环比下跌,导致2015年全年只有1.1%的涨幅;成都情况与大连类似,2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌,第四季度的跌幅是0.3%,全年的跌幅是0.2%。   CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显示,2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%,环比涨速比上季度提高2.5个百分点,全年上涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0,涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉(2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大连(-0.7%)。  财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁,各大城市财富正向以金融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集,而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示,各大城市内部,新兴板块特别是金融服务产业板块房价涨速居首,传统商圈房价上涨相对乏力。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看,各区位子市场中,深圳后海板块(比上年同季上涨57.9%,下同)、北京金融街板块(27.7%)、上海陆家嘴(600663)板块(15.0%)、天津滨江道板块(12.3%)、成都高新南区板块(8.4%)、武汉光谷板块(8.4%)、大连华南区板块(-0.9%)、西安曲江新区板块(-1.1%)等金融服务或新兴业产业板块,均在各自的城市板块中房价表现最佳或最为抗跌;而深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国贸CBD板块(17.6%)、上涨徐家汇(002561)板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成都建设路口板块(4.7%)、大连青泥洼板块(-2.0%)、西安钟楼板块(-3.2%)等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。  住房产品需求结构不断升级,低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示,小户型住房市场增速有所下降,中大户型时代正来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看,在八个典型城市中,有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在120m2以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊,在高企房价的压力下,70m2以下住房同比涨幅最高,140m2以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化,与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。  2015年第四季度,在复杂的国内国际经济形势下,虽然城市间分化特征愈加突出,但典型城市房价总体稳中有进,尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够根据市场形势及时调整,也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等,都对楼市形成向下的压力。但利率下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等,在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的强化,也对其房价形成有力支撑。  2016年,尽管国内国际经济形势将更加复杂多变,但由于政府政策支持力度的持续加大,中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小,但仍需要重点关注以下三种局部房价风险:一是2015年房价暴涨的城市如深圳等,随着投机需求和不理性购房热退潮,房价有快速回调的风险;二是部分高铁明星城市如武汉等,由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性,繁荣的楼市存在退热的风险;三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市,如天津、成都等,楼市有持续阴跌、有价无市的风险。  2016年及未来更长的时期,中国城市体系将发生重大调整,城市功能将进一步分化,部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。世界级的城市与城市群将形成,其房价也将与国际住房市场共进退,如北京、上海、深圳等房价将逐步与世界超市明星城市处于同一水准;另一方面,由于交通通信技术的长足进步,以及一线城市服务半径的扩大,部分二线城市服务功能将相对退化,其房价也难以有很好的表现;但在城市群内,新兴城市将不断崛起,成为楼市新的增长点。  在各大城市内部,优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等,其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高;而传统商业中心、制造业聚集区等,由于产业地位的相对下降和居住环境不佳,其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结构看,随着舒适型住房观念的扩散,中大户型产品的吸引力要高于小户型。  针对当前及未来房价变化的新动向,我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构,建议政府以提高居民住房支付能力为中心来设计住房相关政策。具体而言,一是开发企业对滞销产品,应放弃幻想主动降价,避免被债务拖垮;二是开发企业应调整经营策略,注重开发性价比高、能快建快销的住房产品,避免囤地和高价抢地,同时应挖掘提高房地产服务的价值;三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品,通过税费减免、土地出让优惠、合理规划、制度创新等手段,扩大低价可负担普通商品住房供应,给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会,实现藏富于民;四是政府应该努力进一步降低城镇居民购房压力,如出台按揭贷款利息抵扣个税政策,减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费,对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。

《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选八

01

8 月 19 日,力哥举办了第一场西部地区的线下活动——由老牌互金品牌积木盒子独家冠名的力哥说理财线下理财分享会成都站。

没错,就是之前力哥帮大家争取到史无前例的,爽到不要不要的 6% 加息券的那个积木盒子,有木有想和力哥一起赶紧抱住金主爸爸大腿的冲动?

成都妹子很漂亮,成都人民很热情,但成都美食很那个啥 …… 感觉满大街除了串串还是串串 ……

就在力哥举办成都站活动的同时,国家统计局发布了 7 月 70 个大中城市房价统计数据,在严厉的甚至可以说作弊式的高压调控下,15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比变化中,北京、上海、天津、南京、无锡、福州、郑州、深圳、成都连续 2 个月环比下降或持平,杭州 6 月微涨,7 月持平,而合肥、厦门、济南、武汉、广州则连续 2 个月环比依然在上涨。如果再看二手房住宅价格指数的话,会发现无锡、福州、深圳和成都的二手房价格还在涨。而活动现场成都小伙伴汇报给我的信息是:成都的房价过去一年涨疯了,现在许多新盘是秒光盘,有价无市,根本买不到,所以对于成都新房价格的持续回落,他们表示只能呵呵。

靠冻结成交量来实现房价平稳,的确是一步妙招。

当然,如果你问问许多更小的三四线城市的居民,他们会表示,天了噜!房价涨得太吓人了 …… 比如名不见经传的蚌埠、金华、韶关、北海 ……

只不过中央刻意遗忘了这些城市,在统计局眼里,只要 15 座标杆性的一二线城市房价整体稳住了,调控就是成功的。

然而 M2(广义货币供应量)是真的连续 N 个月不断回落了,这意味着货币政策因素真的在逐渐失去对房价涨跌的决定权,只不过考虑到货币政策的时滞效应,反映到真实的房价上还需要点时间。

而许多小县城房价的上涨则主要由于棚改货币化的影响。

不少粉丝都和我说,家里有亲戚棚改分到一笔钱,因为不懂理财,又怕被骗,想到房价连年上涨,于是想都不想就把钱拿去买房了——而他们买的并不是人口流入型二线城市的房子,而是年轻人在不断离开的县城的房子,甚至是县城边上新区的房子。

房价的长期走势,归根到底,还得看供求关系。

在老龄化时代,所有城市都在争夺存量人口资源,一个人口持续流出的城市,是没有希望的,这座城市的房价,也是没有未来的。

用大拆大建来完成去库存目标的许多三四线城市,给在这些城市里买房的老百姓挖了一个巨大的坑 ……

人口不断流入的一二线,越调越坚挺,人口不断流出的三四线,越涨越心虚 ……

02

在《为何不卖掉北上深,去四线追梦?》一文的留言中,不少人都说,我不想承受一线的生活压力,又不愿承受小城市的逼仄乏味,所以我会选择去二线。

这必将成为越来越多年轻人的选择。

而二线城市中,成都是我特别看好的一座。

因为地理决定论。

关于成都这座城市的历史地理,人文风情,城市构架 …… 大家总说力哥不务正业,所以此处省略数千字 ……

今天,投资三四线城市的房子是入坑,投资一线城市的房子是为了保值,因为很难深跌,而投资强二线城市的房子,则可能是性价比相对最高的选择。

为什么我会觉得部分二线房子比一线的性价比更高?

因为二线城市的租金回报率更高。

在高压调控,交易冻结的时代,卖房会变得异常困难,许多房东不得不选择由售转租,或者像《坐拥 5 套房的魔都土著,可能日子还没你过得好》一文里说的,许多家庭由于没办法换房,就只能采取租房的办法变相改善居住条件,这些都会让房屋租赁市场变得更火。

而最近一个月不少一二线城市纷纷推出租售同权新政同样预示着,如今买房,已经不再是闭着眼睛坐等房价暴涨赚钱的时代,我们必须把租金回报率放到更重要的考量位置。

与期待房价未来继续暴涨带来超额回报相比,寄希望于更高的租金回报率,或许是在买房问题上,更理性的思考维度。

事实上,租金回报率从来都是衡量一座城市房价是否有泡沫,是否有投资价值最重要的指标,这相当于我们投资股市时用的估值,是我们分析风险收益比,降低投资潜在风险,提高投资潜在回报最重要的指标。

国际上一般认为,年租金占房价比例低于 4% 的城市,属于房价泡沫较大,投资风险较高,在 4%-8% 之间的,是正常水平,8% 以上,则属于房价被低估,具有较高的投资价值。

03

最近力哥看到智谷趋势做的全国 100 座大中型城市最新租金回报率的调查数据,如下图所示。从上海、北京、苏州、宁波这几座力哥比较熟悉的城市数据看,这个统计数据的可靠性还是相当高的。

对比国际标准,除了衡阳、哈尔滨、鞍山等极少数几座城市刚过 4% 及格线,中国绝大多数城市的房价都存在泡沫。

但吊诡的是,那些租金回报率最高的城市,往往也是经济相对最差,人口大量流出的城市,而北上深这三座经济最具活力、人口大量涌入的一线城市,则都排名倒数 TOP10。

如果光看租金回报率指标去买房,难道我们应该放弃深圳选衡阳?放弃北京选鞍山吗?

就像力哥在《权力的游戏与赚钱的智慧》一文里说的,理财最大的智慧是平衡,所有指标都是帮助我们做出聪明决策的助手之一,绝不能在某一个指标上一条路走到黑。

这张表格告诉我们一条普遍规律和几个特殊存在。

普遍规律是:越是人人向往的国际化大都会,往往租金回报率越低,越是经济低迷的城市,往往租金回报率越高。

前者原因在于,这些大都会提供了最多的高收入工作机会,能承受得起高房价的人更多,而更多在其他地方赚了大钱的人,也更愿意在这些大都会里买房安家,享受最便捷最优质的各种生活服务。

这就导致这些城市的房价中,投资属性占比非常高,绝大部分人买房,既是为了居住,更是为了投资。

虽然这些大都会人口大量涌入,租房市场非常活跃,房租也不断上涨,但涨幅跟不上房价速度,导致租金回报率偏低,北上广深都是这种情况。

而北上广深高压调控后的购买力外溢效应,又导致这几座城市周边的三大都市圈核心区域的二三线城市房价也出现飙涨,同样投资属性远超居住属性,这就是为什么廊坊(99 位)、天津(98 位)、石家庄(97 位)、保定(92 位)、舟山(91 位)的租金回报率也会那么低。

如果把北上广深做同一级别的对标分析,会发现从租金回报率上看,最具投资价值的是广州(89 位),其次是上海(94 位)、深圳(95 位)和北京(96 位)。

由于过去几年广州房价被深圳拉开了不小距离,深圳房价突飞猛进,被誉为中国创新与希望之城,广州则原地踏步,被誉为宜居之城,这也让许多人相信广州即将从一线城市的宝座中被拉下来。

然而过去一年,广州房价涨幅却高居热点一二线城市榜首,远超北上深,重新让广州坐实了一线城市的地位。

对广州生活的小伙伴来说,真不知这是喜还是忧,该哭还是笑 ……

再看后半句话,越是经济低迷的城市,往往租金回报率越高。

因为经济低迷、人口外流,很少有人看好这些城市的未来,就很少有人愿意投资这里的房子,买房缺乏赚钱效应,许多人自然就不愿意买房,租房一样能生活,这就导致这些城市的租金回报率相对更高。

我们会发现,排名靠前的城市几乎都集中在西部和东北地区,另外还有一些虽然地处中东部地区,但经济相对落后的城市,比如衡阳、南阳、临沂等,还有些位置比较逼仄尴尬的沿海城市,比如汕头、揭阳、肇庆、湛江等,都被珠三角可怕的虹吸效应所挤压。

但在这个一般规律下,也有几个特殊存在。

比如租金回报率最低的城市厦门。

光看岛内思明湖里两区的房价,会产生一种错觉,中国的四大一线城市是北上深厦。

但厦门高得令人发指的房价,有其内在的合理性,一是因为厦门本身是沿海经济发达城市,这和宁波、苏州、青岛等二线城市一样。

二是厦门本身得天独厚的气候环境条件导致厦门是一座独特的旅游城市,这又和三亚比较接近。

然而宁波、苏州、青岛的气候环境和旅游资源比不上厦门;三亚的经济实力也完全不能和厦门比,所以厦门房子的投资属性高得出奇。

然而厦门(包括福州)和其他福建城市一样,逼仄的地理环境养育了当地特殊的语言文化和气质,外省人要融入厦门并不容易,所以厦门外来人口并不多,厦门本地年轻人大多都有父辈留下的房产,无需租房,这导致厦门的房租并没有和房价一起飞涨。

结果租金回报率奇低。

再比如受益于北京房价溢出效应而出现房价飞涨的廊坊、石家庄的租金回报率都低于北京,副本比原件还贵,盗版比正版还贵,你觉得这合理吗?

廊坊位于京津之间,和东莞地位相似,勉强说得过去,但石家庄距离北京 300 公里,租金回报率也比北京低,泡沫有多大,可想而知。

石家庄的特殊存在暗示着买房风险较大,但也有几个特殊存在暗示着买房机会较大。

04

在所有强二线省会城市中,租金回报率最高的是长沙(35 位)、西安(39 位)、重庆(45 位)和成都(53 位)。

长沙作为中南地区的中心城市之一,它的对标或者说最大的竞争对手是临近两省的省会——武汉和南昌。

从上面的无记名投票中可以发现,长沙的城市吸引力弱于武汉,强于南昌。

然而南昌的排名是 59 位,比长沙低 24 位——南昌吸引力不如长沙而租金回报率却比长沙低那么多,这意味着什么?

而武汉的排名是 79 位,作为同一地区的两座中心城市,长沙和武汉的城市吸引力是否差了那么大呢?

再看中部地区另外两个省会级对标,郑州 63 位,合肥 84 位,都远低于长沙,但郑州和合肥真的比长沙的吸引力大那么多吗?

要特别注意的是合肥,租金回报率比南京还低,这意味着合肥比南京更有吸引力?

除了长沙这个特殊存在,在中国人口整体往中东部地区,特别是三大都市圈迁徙的大环境下,西部地区的人口输入型城市将成为一个个孤岛。

目前看来,可以确定无疑的三大孤岛是成都、重庆和西安。这三座城市在今天的城市竞争力是成都重庆西安,三者的租金回报率则依次上升,没毛病。

由于这三座城市在地理上形成了三角关系,一些西部小伙伴提出了西三角的构想,但西安到成渝的直线距离就超过 600 公里,中间还隔了秦岭和大巴山,就算有高铁直达,也不可能形成同城效应。

相比而言,成渝间距离和沪宁差不多,更容易形成同城效应。

而成渝之间的竞争,成都依然占有明显优势。

尽管如此,中国的西部太广袤,有三座城市大量汇聚人口一点不嫌多。

但要注意的是,这几座城市都不缺土地,西安有关中平原,成都有成都平原,重庆虽然多山,但辖域广阔,城区铺得很大,呈现多中心结构,所以一旦买到这几座城市的偏远地区,风险还是不小。

05

力哥认为,半径 15 公里是大城市买房的最佳安全区。

比如北京五环和上海外环到市中心的平均半径都是 15 公里左右。

而成都四环到市中心的平均半径也在 15 公里内。

15 公里意味着从你的居住地到市中心——天安门、人民广场、天府广场、解放碑、钟鼓楼——坐地铁只需要 10-14 站路,差不多半个多小时就能搞定。

如果你想对穿到城市另一头,也只要一个多小时就能搞定。

生活在大城市,最宝贵的就是你的时间成本。

所以如果从安全性角度看,不妨打开百度地图或高德地图,用测距工具测一下,你想买的房子和这座城市的市中心的直线距离有多远,15 公里以内最佳。

《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选九

本篇报告中,以35个大中城市为重点分析对象,从供给需求、金融信贷、调控政策等方面,解析驱动和影响房价的多方面因素;并通过不同城市各因素的量化和排名,判断重点城市的房价走势,探析目前房价仍具有上涨潜力的城市。

房价的“绩优股”与“潜力股”

通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。选取35个城市在过去两轮周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名。

前15位房价表现良好的“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值。

前15位基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

最后值得注意的是,上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

驱动房价的需求因素:人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中,未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。

本地户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。

房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系。

工作人口/常住人口

常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。

房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。

小学生在校人数增速

小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视,争夺优质的教育资源,会大幅度助推房价的上涨。

房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。

潜在人口流入需求

一个城市优质公共资源越多,该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。

北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市,能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊,其优质公共资源依然匮乏。

驱动房价的供给因素:库存与土地

驱动房价的供给因素主要包括库存和土地两个方面。从理论上看,一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。

1、房地产库存的计算

狭义的库存=商品房待售面积

广义的库存=商品房待售面积+(施工面积-竣工面积-期房销售)

此外,为了消除城市规模对库存的影响,我们还计算了相应城市的人均库存,等于库存/常住人口。

2、狭义库存与广义库存

理论上,库存越低的城市,在其它条件不变的情况下,房价涨幅越高。

累计狭义和广义库存,与房价涨幅均没有明显的负相关关系,尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市,如合肥,南京,广州和上海。而值得一提的是,一线城市由于规模较大,库存也都普遍较高。

3、土地供给

理论上来讲,土地供给越是充分的城市,房价上涨的幅度越小。

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米,房价涨幅较高的城市,如深圳,南京,上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。

驱动房价的金融因素:信贷、利率与估值

驱动房价的金融因素主要包括信贷规模、利率水平及估值水平。

信贷数量:M2与住房贷款

信贷数量的指标主要包括M2与住房贷款规模。

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松,对于具有金融资产属性的房地产而言,对其价格有积极的推升作用。

从历史数据看,M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月;而从本轮房价周期看,M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。

利率水平:住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。

理论上说,个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本,从而抑制房地产价格的上涨;同理,贷款利率的下行,有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看,房价周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。

估值水平:房价/收入比

房价/收入比,即当地的房价与人均收入之比,通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为,在对房地产市场形成单边的上涨预期下,房价收入比越高的地方,代表着购房的杠杆越高,当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”,“首付贷优惠”等政策的撩动。

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市,包括深圳,上海,北京,海口,福州,厦门,杭州,广州,大连和天津,也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动,蕴含着一定的风险。

驱动房价的政策因素:房地产调控

中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中,一般都伴随着房地产调控政策的收紧;在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下,政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。

我国的房地产调控政策以限制需求为主,房价受政策影响较大。政策放松,房价迅速反弹;政策收紧,房价则快速回落。

近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。

结论与展望:

中国城市房地产的绩优股和潜力股

首先,我们根据房价驱动因素的分析,测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析,我们认为常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校人数增速,优质公共资源数量,人均广义库存,人均土地购置面积,以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。

我们将这七个因素作为评价指标,每项指标各个城市的排名如下:

我们对每一个指标下城市的排名进行打分,然后给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。

其次,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说,我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,得出结果如下表所示:

再次,我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,试图得到那些基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的城市,也即房价仍有上涨潜力的城市排名。

最后,我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”,以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

最后值得注意的是,我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

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《震惊了!10年过去了,这7个城市房价居然不涨反跌?!》 精选十

首先声明,一线城市除外,资源最聚集的城市,没什么好比的。

有希望的城市必须具备以下一些特点:

一是三条以上高铁通过,成为轨道交通时代的节点城市。

二是近十年来人口大幅流入或者起码在回流。

三是当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾。

四是人均本外币存款较高,可以支撑当地的消费与建设。

五是GDP增长较快。

在排名中,会综合考虑城市所在的区域,经济教育文化的存在感,以及已经显示出的未来引擎。

1南 京

根据新的到2030年的八纵八横高铁规划图,有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川,从到中国核心区域经济地带的距离看,最有红利的城市分别是郑州、武汉,其次是济南、长沙等地,四小时左右到北京、上海、广州等中心城市。

根据一财的统计的33个城市,过去十年增幅超过300%的城市共有10个,其中有8个城市来自中西部,分别是长沙、重庆、武汉、贵阳、南宁、西安、成都和郑州。只有两个城市来自沿海,其中天津增速位居第33个城市中的第8位,南京位居第10。

一度位居江苏省内GDP第三的南京,2014年超过无锡,目前对于苏州的追赶态势已经形成,加上省内资源集聚,影响力辐射到安徽东部地区,未来必然成为江苏省内最主要的城市。

在35个城市人口流入排名中,南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口,低于苏州的123万,但南京的教育资源远好于苏州,高校53所,比杭州高得多,南京发展有强大的高等教育作支撑。

2015年南京GDP9720.77亿元,人均本外币存款32.14万元,在长三角的三个省会城市中,略低于杭州,远远高于合肥,超过将近一倍,但增速超过杭州。

关键是南京文化底蕴丰富,教育资源得天独厚,几乎可以跟上海等地媲美。加上安徽等地人力与人才资源东移的倾向,对于南京发展是个不小的推动。

2苏 州

苏州并没有那么多高铁线通过,但苏州几乎是最受惠于外向型经济的城市。从新加坡工业园区,到目前兴盛的工业园区和新区,苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。可贵的是,苏州几乎完整地保存了原有的古城,几乎是我在国内惟一看到的一座保存完好的古城,留下了丰富的资源,我们不得不为当时决策者超前的眼光赞叹。

苏州从2009年到2014年流入了123万人口,在35个城市中排名第12位,从2005年到2015年,GDP增长了257%,在33个城市中排名第17位。

随着外贸的下行与制造业的衰落,苏州遭受打击,外资撤离或者僵化,导致苏州企业逐渐下行,而苏州的制造业采购经理人指数也一蹶不振。

这两年,成立于1993年的国际包装、造纸行业巨头芬兰斯道拉恩索集团旗下的苏州紫兴纸业企业,关门了。

2015年12月,在苏州扎根16年,曾经无比辉煌的诺基亚苏州工厂关闭。

2015年10月,总部位于苏州张家港的国内民营玻璃巨头华尔润被爆停产清算

2015年7月,韩国三星电子的代工企业、位于苏州吴江的普光电子倒闭

2014年11月,苹果供应商苏州联建宣布倒闭,公司最辉煌的时候,员工多达两万余人。

2014年11月,位于苏州胥口镇的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技陷入停产。闳晖科技最辉煌的时候,员工多达上万人。

苏州的GDP低于深圳,但苏州的投资远高于深圳,而消费远远不如深圳。这是苏州之痛,当地的经济结构与创新能力不如深圳,必须经历一次凤凰涅槃。目前房价上涨,只是货币现象。

瘦死的骆驼比马大。根据最新的数据,截至6月末,苏州全市金融机构本外币各项存款余额为27504亿元,同比增长9.35%。苏州最新常住人口为1061万左右,人均约25.92万,低于南京。而苏州最新流入的人口在大幅下降。

苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市,在长三角城市群中的地位不会下降。

3武 汉

武汉是高铁节点城市,与郑州争夺航空枢纽,与郑州不同的是,这是一个传统意义上重要的港口城市。

在2009年到2014年间,常住人口流入123万,与苏州相同,不同的是,直到现在,武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的,总体而言,一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降,人口在回流到中部地区。

2015年,武汉的人均本外币存款这18.28万元,略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位,高达387%,仅次于长沙、重庆,这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。

重要的是,武汉的高校家数86所,在国内都首屈一指,如果把这个教育资源给深圳,深圳就飞了。在武汉经济下行时,两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。

毫无疑问,这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量,继续发展下去。

4杭 州

在浙江省内,没有可以与杭州竞争的城市,而浙江又是新时期市场经济的发祥地,在杭州西湖周边风景胜地,除了各种疗养所、政府军队学校等机构,基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们,而在杭州城区,则可以听到各地口音,在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中,杭州排名第15位,实际当地人感觉会更多,因为西湖边上已成交通要通,堵车与北京有的一拼。这座城市从围绕西湖,改为围绕钱塘江。

由于企业主多,杭州的财富沉淀很深。在长三角除上海以外的重要城市中,杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。2015年GDP总量达到10053.58亿元,人均本外币存款为33.12万元,都略高于南京。如果算是单独的国家的话,已经可以列入发达国家行列了。近两年南京、合肥房价狂涨,但杭州并没有怎么涨,是因为杭州房价已经涨到不耐烦了,早就跻身房价的1.5线城市了。

在转型的过程中,杭州钢铁厂出问题,对杭州影响并不大,不像鞍山钢铁厂,因为此地经济增量,足以消化转型阵痛。

这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇,有着不小的野心,绝不愿意成为上海的附庸。现在电商重镇除了深圳,就是杭州,在我参观过的创意产业园中,杭州相当活跃。现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇,成为杭州的有益补充,连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。

杭州也有问题,市内交通规划并不通畅,高等教育也落后于南京、合肥等城市。杭州仅有39所高校,远低于合肥的60所与南京的39所,在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京,这对于杭州来说是个隐患。当然,杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻,这是现在正在做的事。

5合 肥

合肥最近半年以房价增速居全国第一而威震四方,这是补涨,在长三角地区的省会城市中,现在轮到合肥了。并且,合肥的土地政策等非常明智的。

合肥发展较快,2005年GDP为853亿元,2015年为5660.3亿元,十年增长6.63倍。2016年2016年上半年,安徽省生产总值11028.5亿元,比去年同期增长8.6%,合肥2575.5亿元,按可比价增长9.4%。关键是服务业在提升,服务业对GDP的贡献超过工业,说明这个城市进入有活力的细分发展时代,而不是几家央企“企业办社会”包打天下,办死了社会。

在长三角省会城市中,合肥是发展较为落后的一座城市,底子不厚。本外币存款在长三角省会城市中排名最低,并且是低一半以上。以2015年的数据看,本外币存款总量11193.71亿元,人均本外币存款是14.37万元,跟南京、杭州人均33万元没法比。

从2009年到2014年,合肥人口流入在全国35个城市中排名倒数第七,五年流入34万人,说明合肥对全国人民的吸引力还比较弱,存在感主要是在省内,现在逐渐向长三角渗透。

但合肥有一项优势,在长三角省会城市中,合肥的高校数量是最多的,比南京多7所,比杭州多21所!合肥得到了排名靠前的中科大,这才有了科大讯飞等公司,合肥经济腾飞时人才储备较优厚。

虽然合肥的经济增长、人口增长不如天津等城市,但从存地感和经济腹地来看,还是把合肥列入了看多城市序列。

6郑 州

我对郑州的偏爱已声明远播,这不是一种文化上的爱,而是基于大势形成的客观判断,形势比人强。毫无疑问,郑州已经成为中原最受人关注的城市。

郑州跟武汉一样,是高速轨道交通上的城市,有七条以上高铁经过,郑州是最受益于铁路发展的城市,孙中山先生的铁路梦想,今天在郑州这座城市身上得到了体现。除此之外,郑州与武汉争夺的航空枢纽地位,围绕临空新城的布局,有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。

以往河南的人口结构不合理,儿童多、老年人多,到了青壮年时期,散落到其他城市群打工去了,这是一个向外输出人口红利的地区。但近些年,人口流动有了变化,青壮年人口占比上升。

根据35个城市的人口流入数据,从2009年到2014年,郑州流入人口排名高居第6位,起码是河南省内最具有吸引力的城市。

得益于产业转型与制造业西迁,郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部(EUI)去年8月发布的信息,郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%,在EUI指数中排列第二。2005年,郑州GDP为1650亿元,2015年为7315.2亿元,十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所,不如南京、武汉,但高于天津,大学生在校人数高于成都,低于武汉。换句话说,郑州拥有人口与人才两方面的优势。

郑州的劣势也很明显,市场经济发展滞后,使得规范的市场经济发展还需要很长的时间,无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面,名声并不算太好。从文化上来说,中原地带的商业文明在近代已经较为落后,现在需要有奋起直追的过程。虽然有一定的教育资源优势,但未受过专业训练的劳动力更为庞大,需要十年以上的培训过程,才能形成训练有素的劳动力群体。

7成 都

四川省内,现在没有、将来也没有可以与成都竞争的城市,以前可以竞争的重庆已经被划出四川,成为独立的行政区。

成都是个适合人居的城市,其小麻将与酒吧之风相得益彰,并不奇怪,每年的超男超女比赛有那么多人来自四川。

似乎与东部沿海地区的创新无缘,但成都有个行业与吃喝玩乐密切相关,那就是游戏。据成都高新区相关负责人介绍,截至2015年底,成都高新区已聚集游戏企业400余家,全年实现销售收入82.4亿,同比增幅35.97%。近3年来,活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支,包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等。当然,也存在着小散乱、倒闭多的情况,但产业链条已经发展起来。

成都的房地产价格在省会城市里并不“养眼”,主因是推地多、库存量大,今年上半年住宅有所好转,据四川中原地产2016半年报数据显示:上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡,环比下降18.85%,同比下降20.62%;成交面积466.75万㎡,环比下滑1.42%,同比上涨11.88%。2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意,也只是微暖,而商业地产依然是成都的老大难问题。

商业地产让人头痛。据四川中原地产2016半年报数据显示,成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡,去化周期7年;写字楼存量332㎡,去化周期6年;公寓存量357万㎡,去化周期3年。

成都常住人口从2005年到2015年,十年增长244.8万;成都高校多达56所,与郑州持平。在校研究生高达7.85万人,说明当地的研发力量较强。成都的本外币存款人均在20.11万,远高于合肥,与东部沿海地区基本持平,并且消费的意愿非常强。

四川9月初新设自贸区,四川省商务厅相关负责人表示,自贸试验区将主要设在成都,这对于成都来说,属如虎添翼。

8重 庆

与成都一惯不对眼的重庆独立成市,是中国最大的直辖市,土地资源是直辖市里最多的,可以理解,因为周边是大农村。

重庆这几年非常耀眼,因为GDP增速非常快,几乎快成了一个神话,黄市长也因其传奇色彩成为一个神话。2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示,西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国,GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%,重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。

重庆的金融、投资等均位居全国前列。但重庆基数低,从财富积累看,重庆本币外存款总额与成都相差无几,一算人均就非常糟糕,只有成都的47%,奇怪的是重庆的消费并不差,说明此地贫富差距还是比较严重。

重庆去年常住人口3016.55万人,是成都的1倍上,普通高校比成都多8所,但在校研究生人数不如成都。

在西南地区,成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点,就此融入了全球经济。重庆文化极有特点,解放碑的时尚在全国小有名声,此地穿梭的长江大桥,预示了近几年重庆的经济底线何在。

9天 津

天津是个很长时间没有存在感的直辖市,主因是离北京太近,虹吸效应吸走了大部分资源。以往的商业之都,到上世纪80年代的时候,街面上已经不忍直视。

天津入选的理由是,北京资源真的盛不住开始外溢了,天津这座城市从谷底翻身。天津去年GDP增长9.3%,基本与重庆并驾齐驱。但天津的劣势在于,虽然人均GDP在2011年超过了原来的老大上海,但城市居民人均可支配收入和上海相比有不小的距离,天津的GDP并没有很好地转化为居民收入,而是成为重大项目的投资,这是一个政府主导意志甚至比上海更强的城市,这不是一件值得夸耀的事,为未来的发展埋了几颗地雷。

天津去年本外币存款总额28149.37元,人均18.20万元,低于南京等城市,高于重庆,这与天津给人的印象相同,不如其他东部沿海地区,过得还可以。但考虑到重化工业较多,转型仍然是件非常辛苦的工作。天津自贸区落子,进口车等销售一直在全国独树一帜。

京津冀一体化,北京不能独立支撑一个城市群,北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。京津冀协同发展国家战略中,天津定位非常清晰:全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区,其本意似乎是想要回到曾经的北方金融中心、商业中心、航运中心的定位上。我曾经去过天津高新区,政府效率还算不错。天津普通高校55所,比成都仅少一所,教育资源算是相当的丰富。

对于天津来说,最难的问题是重建独立品格,以及市场化的深入。

10厦 门

厦门人口数量无法与一些省会城市媲美,架不住海边城市月白风清、颇具风情,最近的房价涨势显示,福建最受欢迎的城市只有一个——厦门。

从2009年到2014年,厦门常住人口增加了139万,在全国35个城市中排名第11位,五年增加了33万左右,这数据来看,这座城市居民富裕,有雄厚的财富根基,消费实力强劲。

厦门算是个特色旅游城市,与大理等特色旅游城市相比,腹地更广,工业基础更发达,与台湾经济对接的首个获益城市。步入厦门机场,小巧、规划合理、高效,跟厦门城市一样具有特色,与其他城市一味贪大的巨无霸规划完全不同。

厦门是海上与陆上丝绸之路的结合点,根据厦门市政府今年出台的《厦蓉欧班列国家物流新通道建设工作方案》,今年厦蓉欧班列计划发运100列、4500个集装箱,货值40亿元。预计到2020年,将实现全年对开2000列,8万个集装箱,货值783亿元。

这张蓝图显示嵌入全球经济的可能路径,但厦门目前经济仍然遭遇到制造业转型的阵痛,以及令人担忧的通信等行业的异常增长。

东北与西北由于资源、转型以及市场化的总体缺失,此次均不入选。

来源:叶檀财经

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