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任志强2018房价必暴涨 任志强再次放狠话:,2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!

时间:2018-01-16 来源:房价走势 点击:

《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选一

近日,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。

在此次研讨会上,任总的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。

任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点:

❶ 供应端:土地供应已经连续两年下滑

任总表示:2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

2016年,政府的土地供应继续下滑,部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如,北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。张胡子

而土地是两年开工,所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。

财君翻看了一线城市的库存量,确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。

如果一线城市不再建房,不出6个月,市场上将没有新房库存,这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况,我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系?

任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房,就卖了2.12套,按照一线的6个月库存,这么个调控法,等到无房可卖,房价肯定要出大问题。

❶ 需求端:一线城市人口还将继续飙升

目前,因为土地稀缺,部分一线城市已经在限制人口,比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。

并且市里给各个区还下了任务,区里就把任务分割给了管辖下的各个企业,但结果却收效甚微。

这是必然的,一线拥有更好的教育,更好的医疗,以及更好的前景,“把人轰走,你轰得走吗?”

人往高处走是人的天性,不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!

世界历史上,早就无数次的证明限制人口根本行不通。

早在东京还是1200万人口的时候,当时就跟北京一样,下决心把人口控制住,于是就发展东京的卫星城市,修了条高速铁路,说半小时就能到大阪,大家去大阪生活吧。

结果路是修好了,东京人不但没去大阪,反而大阪的人全都跑到东京来了,现在东京多少人了呢?3750万。

只要人口还在源源不断的往一线城市涌入,房价怎么会不涨呢?

信志强住洋房,听牛刀住牛棚

这些年,在国内市场上,由于任总屡测屡中,他俨然已经成了像神一样的人物。

2010年,中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候,任总却发表了房价必涨论,并扬言:“你们还是别当傻瓜了,把幻想放下去吧!”

结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%,而北京更是暴涨了42%。

2015年,任总再次发表房价暴涨论:“由于限购政策,2013年和2014年土地供应量减少,2015年房价还将上涨。”

当有人问任总到底该不该买房时?任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了,回到:“都问了十几年了,还在问。不要等,有钱该买房就买房。”

事实证明,任总再次一语成谶。2015年随着限购政策的解除,一线城市像压抑已久的火山,突然喷发。其中,深圳更是跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。

看来,只要是任总一开金口,我们务必要非常重视。

这十多年,他说的话有些虽然非常刺耳,很多老百姓不爱听。但听他话的人,财富早就上一台阶了。

只要M2在涨,房价必然上涨

那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢?为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢?包括这次任总何以如此自信,坚信下轮会涨得更高。

总结出来大概有以下几种:

一、由于M2的高速增长,比如2009年的27.7%,以及目前放缓的11.3%,致使资金没有更好的地方储存,大家只能堆积到房产。

经济好时,GDP高速发展,M2飙升,大家最好的选择是买房。经济不好时,政府要基建,M2也会飙升,大家最无奈的选择还是买房。

而国内的资金去向就那么几类,除了房产,确实没有更好的选择。

比如:放银行那肯定是亏损的,如果M2是11%,银行只有5%,那每年资金就会贬值6%。

股市也是差强人意,一赢二平七输,多少英雄都在股市折戟,不要说保值了,能活着出来都不错了。

信托就更不用说,拿着8%的利息,不仅没有干过M2,每天还过得提心吊胆,夜不能寐。

大家全民买房,这么大的需求量,房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的,我们的房价就会长期向上。

二、只要政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长。

这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

房企的各路资金通道被毁后,目前的房企钱都没有,还靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供应量上天,没有人买地,那都是徒劳。

这轮调控有数据显示,国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下,已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资,可见国内房企资金链已经多紧张。

最后导致的结果就是,在今年1月份,国内40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出现了中心土地流拍。

所以,政府打压得越狠,房企资金链越困难,就越不可能拿地建房,库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

一方面,为了躲避货币贬值,我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面,政府打压楼市,房企不再拿地,致使库存告急。

双重夹击下,只要政策放开,或者说库存到了某个临界值,房价就会如火山一样喷发,无法抑制。

小编只想问一句:任总,说的会再次成真吗?任总还会像以前一样证明自己的正确而不会被打脸吗?

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选二

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来源:本文首发于总第822期《中国新闻周刊》  记者:席志刚

任志强 :

离开金融和税收工具

企业自持租赁不可持续

在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。

企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营模式如何获利,是否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?

任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。

所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。

我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊:除在农村集体土地上建设租赁住房外,还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎么看?

任志强:无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。

企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。

按照现行政策,这种做法有不合理的地方。

第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?

国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租,只有国有单位才可以,等于是给租房补贴。

第二,租金高了谁会租,租给谁?

现在建设租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才,如果不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸引高端人才,这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块,张江获得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很难看。

4月12日,工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套,其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才能持续?

任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。

2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,此后至今再无动静。

建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。

直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。

REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。

若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。

类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。

万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。

中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?

任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。

此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。

        附读:任志强:房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事,本来不想推送的,但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录,觉得很多话针针见血,特地转过来。

虽然这篇文章很长,里面的逻辑力哥也不是全部认可,但还是有许多能给我们启迪和思考的地方,大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴,花点时间看一下,别拿自己的钱不当钱。

看不懂的,力哥和你在留言墙上交流。

力哥总结一下大炮的核心观点,就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物,不能拿欧美日本经验套在中国身上,我们是全世界独此一家的大奇葩。

明年开发商的资金链会非常紧张,一些之前太过激进的小开发商会死掉,一批涉及房地产的信托和私募项目会违约。这个道理很简单,投资要低买高卖,但那些之前疯狂高价拿地,最后撑不过去只能低价卖房的,就是高买低卖,体量大的还撑得住,体量小的冬天里就挂了。

现在是政府限价,房价被人为抑制,存在很大的套利空间,所以买房子像抢的一样,力哥之前说成都的房子要抢,今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样,都是日光盘,还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好,学北京车牌摇号,大家一律碰运气,最公平。

但明年,很多开发商可能是真的现金流不行了,只能降价卖房,那才是真降价,能降到什么水平,力哥不知道,但按大炮的意思,可能会降到去年10月暴涨前的水平。

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据,全国15个重点监控的热点城市房价全面降温,但这是因为不给你们买卖了,没流动性的降价,从来不是真正的拐点。

还有,今天央行给出明确意见,对北京商业银行普遍把首套房贷利率上浮到基准利率1.05-1.1倍,也就是过去针对二套房贷的惩罚性利率水平,表示强烈支持。

这意思是说,不管你是首套还是二套,刚需还是投资,不管,我一律不管,统统调控,无论如何也要把房价压下去,八嘎~

就在9月初,力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了,但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率,然后开发商还吓唬他说赶快签,不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了,你莫名其妙又要多套十几万利息,他来问我这是真的吗?觉得这是开发商在忽悠他……

我说傻孩子,这不是板上钉钉的事吗?

定下来啊!赶快定!不然利率真的马上又要提高了,你哭死啊……

我想起了权游里最经典的那句slogan:winter is coming~

是的,楼市的冬天真的来了,力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。

所以对于还想买房的人现在就很尴尬了,一方面,拖到年底或明年初,房价下降自己捡便宜货的概率非常大,但另一方面,拖到那时候,自己买房的难度也更大,因为信贷持续紧缩。你的房贷利息支出会水涨船高,更糟糕的是,放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫,所以那些真正的笋盘,必须全款买,你有这能力吗?

当然,这只是短期趋势,大炮是死多头,坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨,因为没办法,老家人多低少没产业赚不到钱呀。

大炮说,你让一穷二白的临沂人民往哪里去?只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活(生存)环境啊。再有点本事的,当然就去一线了。

所以不管一二线城市怎么赶人,还是有许多底层死皮赖脸不愿走,最多就是像力哥之前说的,从一线被赶回到二线,上海混不下去就去青岛武汉成都混,但绝不会回到临沂,打死也不肯回去了。

嗯,力哥基本也是这么认为的,因为我身边充满了这种想法的年轻人。

以下是原文,流传很广了,力哥找不到最初的确切出处,就不特别标注了,反正大炮肯定不会问我要版税的。

        任志强:是拿这个东西,是吗?这个刚才说了纪律啊,我看你们好几个人都举着东西在这录,录毛大庆,录毛大庆可以,录我的时候别录我人,然后录完声音你就说是毛大庆讲的,这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛,你们随便买,我也不要钱,这个观念你们也可以随便说,但是不可以说是任志强说的,也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行,好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。

让我讲房地产市场,所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化,市场里头有一个很重要的条件,叫做自由产权保护中的交易权和定价权。

那么传统中呢,我们从上小学的时候就开始知道,这个市场里有一个最简单的话,叫做客户是上帝,你看我们汪总把大家请来,你们是上帝,因为你们要给他钱,所以他要很认真的对待大家,给你们各种机会,让你们知道各种情况,对他产生信任。

如果客户是上帝,那就叫做市场经济。

企业家只有一个功能,就是把你的产品或你提供的服务进行交易,如果你的产品和服务不能进行交易,那就是失败者,就没有市场。

你看我们评世界500强,评的是什么?哪个企业的交易额最大,他就是第一强。就是当你能形成交易的时候,也可能暂时没有利润,但事后会产生利润,比如说阿里巴巴,比如说腾讯,刚一开始的时候,上市的时候,并不是说利润很高,比如说京东,可能还亏损,但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的,也不允许随便定价,所以严格的说起来,我们的市场不是一个完整的房地产市场。

很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘,你们太不相信共产党了。

中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象,如果我们说有政府信用,这就是政府信用。政府信用就是告诉你,如果你们出现大量的跌盘的时候,我不让你交易。既不能买,又不能卖,你往哪跌?

所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况,你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用,说日本都出现经济泡沫了,出现房地产泡沫了,在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样,每隔一年、每隔一段时间,每到出现问题的时候就给你调控。

日本敢调控吗,美国敢调控吗?不敢。只有中国政府敢,最典型的就是什么呢,最近我们出台了一些政策,告诉你如果你在境外投资这个投资那个,不给你钱,一分都不给你。

这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为,如果你这种经济行为可以随时被终止的话,他怎么会出现问题呢,出现不了,没钱啦,对吧。

所以王健林就赶紧得卖,他得还账啊。

另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求,我这有需求,我就可以配置。但是中国我们看看,现在的情况是,如果钢材的产量过高了,把民营的先砍了。

就是马克思说的资本家比较坏,他会把牛奶倒掉一部分,也不给穷人喝,然后把剩余的牛奶涨价。

在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉,然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下,怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。

我们还得叫他房地产市场,因为他还有一部分交易,虽然你没有定价权了,比如说政府给你定价,那么陈总在这呢,他代理了很多项目,前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目,说是十二万块钱,结果秒杀。

什么是秒杀呢,就是一秒钟就卖完了。

因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。

什么意思?北京八月初批了三个项目,每个项目大约都是九万多块一平米,买的人多的不得了,大家拼命去抢。为什么抢呢,说九万多块钱真贵呀,错了,原来那项目准备卖十四万块钱啊,现在政府给你压价压了好几万了,你还不赶紧买。

所以那三个项目一天时间就抢光了。

上海采取了个政策,上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀,摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西,你要赶紧去抢。你要不先抢的话,你连摇号的资格都没有,摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号,你不摇号没位置,不给你牌,你想买也买不着。

所以一旦出现摇号这个政策时,我想这个城市一定是供不应求,一定是大家急着买,而没有东西卖了,所以才需要摇号,十个人摇一个号只能有一个人买。

我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了,所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势,因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。

第一个先说说影响市场的因素是什么。

通常来说呢有四大因素,一个是国家的基本制度。

决定市场的基本制度是什么?

前边我们说要进行市场资源的自由配置,但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。

我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化,所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响,但是不是完全受影响呢,不完全是。

我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。

你们可以看看我们五四宪法,五四宪法土地是私有化,但是到了七零宪法,就是九大以后的宪法,把它改了,改成土地不完全私有化,真正实际上是八二年宪法的第四次修改,把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时,我们就不能想像充分市场一样可以自由配置,配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。

第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的,但是户籍制度改变了吗?没有改变。

你们说现在有租售同权允许上户口,可是你们别搞错了,还有附加条件呢,符合条件的允许上户口,如果不符合条件,你想上个上海户口行吗?没门。

就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化,你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起,为什么这两个东西连在一起呢,因为城市的土地有城市的户籍,农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地,如果宅基地和承包地不能交换,那他就没有进城资本,然后城市土地就受限,这两者之间就没法进行交换。

在世界上城镇化发展的过程中,有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢,是小城市往大城市跑,我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑,我们没有,为什么我们没有第三个阶段呢,因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇,不行。

比尔盖茨可以,他可以把硅谷变成他的小镇,一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里,所以才有了第四个部分,叫城市圈或叫城市群。

但中国为什么没有呢,因为土地不私有化,你不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置,那么大家为什么要到城市买房呢,道理很简单,因为公共资源都在城市,学校啊,教育啊,医疗啊,所以才有学区房啊等等其他说法。

那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化,这是两个定式。这两个定式不改变的时候,我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。

第三个是金融制度,金融制度就是我们在座的诺亚,诺亚是干什么呢?就是不买房子,但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。

我不知道这句话大家听懂没有,为什么在大多数国家里头没有人去炒房子,英国啊美国啊发达国家都是这样,为什么,因为他有基金,这个金融制度里头,他有一种基金可以像诺亚基金一样,就是你买不起房子,比如付不起百分之三十的首付,我只有百分之二十或百分之十的钱,你买诺亚基金,在国外你用这种基金,他就可以分享,结果就变成买了房子的发了财,没买房子的发不了财,但是如果有这种金融制度的话,就是所有人都可以共同分享。

因为在城市化的过程中,一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得,别人买了房子别人获得了。

所以基金在世界国家大部分都是免税的,还有一种比较低的成本,告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益,但是你不用冒险或专门去买房子,那就不会形成单独房子的炒作权。

中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金,但是从08年到现在,我们还没有看到一个真正的房产基金出现。

变相的有几家做了试点,但是没有,换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此,同样一个公司的两个人,可能一个人买了房子发了财了,另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话,你不用担心房子卖不卖的出去,你也不用担心价格转换,因为他可以长期使用,于是用股票交易的方式转换你的基金就够了,所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。

后边一个就是社会租赁问题,大家现在都在说社会租赁化,比如说租售同权大家很感兴趣,我就想问一句租的房子在哪?是万科盖,万科能盖多少?

如果我们没有地价问题的优惠,上海有啊,在上海租房很便宜,大概6000多块钱,比商品房便宜多,但是占多少呢,我想在上海的总的住房比例里头,占十万分之一都不到,大概就这么个比例,所以你要想租到那套房子麻烦了。

所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式,去减免地价的方式去建立,才有可能。

第二就是税收,税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的,大概只有百分之四十六左右。

为什么?因为他们租赁住房最多。

但是为什么他租赁住房多呢,因为租赁住房可以享受免税。

如果你有房子空着不住,超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社,由合作社进行社会租赁给你享受免税,所以他们租房收益率就会大大提高。

而中国因为没有免税,现在有一些降低税率,但是还没有免税,所以呢社会租赁的价格很高。

如果没有大量的社会租赁房的存在,你不买房子怎么办呢?

现在我们得问问你想租赁,租售同权的房源从哪来?冯仑讲了个笑话,我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的,那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了,换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗,这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。

如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁,比如说德国的社会合作社里头呢,70%多的是私人住房,政府提供的住房有11%,另外一部分是社会机构,比如说诺亚基金这种,我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊,就成了个大问题了,中国在前50年的时间里,基本上是社会分配的,租赁化,但它解决问题了吗?没解决。

说一个最简单的数据,上海,你们知道上海有多少商品房吗,上海现在2400多万人口,大概2.58个人一户,约有9000多万户,将近1000万户吧。

商品房占多少,我们假定近五年每年30万套销售额,150万,再往前5年,每年20万套,100万,那就250万套,再往前10年那,大概平均一年10万套,350万套,占上海总人口数的多少呢,大概不到40%,就全国来说,也不到40%,所以别以为商品房已经占领了市场。

我们有55年的分配历史,就是到98年是五十年,后来的福利分房又延续了四五年,到03年福利分房才基本上彻底结束,就等于55年的分配历史。

你们想想有多少房子?

因此商品房在社会租赁中只是少数,很多人跟我说,我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了,你们说的对,为什么?你是按商品房房价去算的,租金回报率很低。

但是你按房改房算资金回报率多少呢,大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米,扣去工龄,还剩750块钱一平米,60平米,四万二买了一套房子,一个月租金6000块。

换句话说一年可以收回房子的全部成本还多,150倍。

那你想想租金多少啊,就是因为我们有55年的分配史,那些房子把租金房价拉低了,所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了,但是这个租金回报率真的很低吗,也没有那么低,为什么?你只付了30%的首付,后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱,你们按今天计算,再往十年倒退,十年以前的一块钱在今天值多少钱呢,两毛三分钱,你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖,20年以后你只花两毛三分钱就够,加上利息不到五毛钱,你还赚了,所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样,很低很低的。

由于这种情况,社会租赁化如果不能确立的话,我们的市场建不了长效机制,也不会发生真正的改变。

那么我们说说土地,这个数据呢是土地局公布的数据。

你们可以看看今年我们住宅价格的上涨,住宅价格连续上涨,由5900上到6200,这是平均数情况,涨的快不快,还在继续上涨。

所以说今年是中国房价历史上最高的一年,因为土地价格也在不断上涨,那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢?

我们先看看第二季度三大区域,哪个区域最高,珠三角,所以深圳的房价最高,珠三角比长三角的土地价格还高,那么环渤海地区呢就相对低一点,所以现在排在最前头的还是深圳的房价,然后才是长三角的房价,然后才是北京,环渤海地区或北京地区的一些房价。

那么我们再看看一二三四线城市,一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多,所以一线城市的房价自然要高,当然一线城市有几个,四个,我们全国有多少个城市啊,657个城市,所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准,其实不是房价的标准,其实我们看看二线和三线就会发现,三线城市实际的情况还很低。

如果我们只计算三线城市的话,一般地市级以下这些城市的房价,在今天来看,大概只有平均不到四千块钱。

你说中国的房价很高吗?我不承认。

因为大部分城市是这一类城市,我们只公布了70个城市的数据,650个城市里70个只是个少量数,大部分房价没那么高。

但是地价和房价是什么关系呢?

这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了,而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价,只有我们的东部地区的房价高(于地价)。

全国的平均房价7922块钱,和我们的6444中间大概1500块钱的差价,不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢?是因为原来的地价低,现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗?傻瓜都知道。

所以这个价格与土地的关系,有很多经济学家都认为没关系,我说有关系,就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况,那就是开发商都是傻瓜,只能干赔本买卖了,现在看,有些开发商还是发了财的。

除了国家政策以外,目前的宏观政策大家都很清楚,三去一补,去产能去库存去杠杆补短板啊等等,这个大家都很清楚。

今年提出了一个稳中求进和防范金融风险,去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构,来专门解决一行三会的问题。

那么当前的经济政策会产生什么样的影响? 决定经济因素的到底是什么东西?为什么会出台这样的政策?

第一个我想不变的指标是翻两番,2020年要求我们的GDP翻两番,所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均,人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番, 第二个是国际经济的一些变化,最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡,很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右,后天向左大后天又向右,其实我说说错了,我们只有一条中间路线,所有的路线都是为了求平衡。

当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线,所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡,既要保证经济增长,同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。

那么由于这样一种情况,出现的什么呢,货币政策。

这个可能大家都清楚,一个是信贷政策的收紧,不管是从境内还是境外,在去杠杆的情况下,收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。

从城市来说,地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十,因为下了很多的文件告诉你,政府不能随便的借债了。企业也同样,融资政策上出现了限制严管,还有呢就是我们的货币总量缩减了,M1M2到六月份为止都低于百分之十,和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来,像在座的你们可能都是有钱人,你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。

那么同样还有一个反映,就是资金价格的上涨,比如说个人按揭贷款利率上调了,发债利率上调了,各种各样的借贷都产生了利率上调,那么货币政策从紧还会持续,至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。

我们再看看今年一到五月份,我们的108家房地产企业,从新资融资下降了百分之五,银行贷款下降了29%,票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑,六月份也没有起色,七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元,房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。

那我们再看看下方的两行,10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿,五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年,两年的时间新增的是8525,平均一年新增四千亿。

那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿,其中有六千亿是外债,今年到期的大概有几千亿吧,明年大概四千多亿后年大概四千多亿,这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。

所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

所以大家更看好汪总,希望从汪总这拿钱,因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢,明年资金紧张。为什么是明年?因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张,虽然今年会还一部分债,但是没那么紧张。

可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年,那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题,是因为很多城市不批你销售,不跟你发销售证因为你老想卖高价,这个卖不了高价的时候怎么办呢?就扛着。抗到什么时候呢,扛到资金不够的时候。

如果资金不够了,那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了,是吧,那我也得卖一部分啊。

下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢?因为有些上市公司要求业绩,上半年扛得住下半年不一定扛得住,下半年可能说我总得有的业绩吧,因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖,但是降价或低价不表示说他是亏的,或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。

这两个概念你们不要搞错了。

于是就有可能造成库存增加了,现在为止库存是下降的,持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了,因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。

去库存去的最快的也是三线城市,但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢?我个人觉得有问题,下边来讲。

如果说政策要进行调整,什么时候会进行调整为什么要进行调整?

除了房地产这一块下行了,共产党不会让它垮台所以就得调整过来,让它适度地回来,现在没有出现,我们估计有可能在明年出现快速下行的问题,但是现在已经出现了下行,下行以后会导致什么呢?会导致经济波动,我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点,是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。

那么对全国来说,投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因,一个重要原因是基础设施投资高速增长,第二个是房地产。

而房地产这块呢,有四最,第一个叫见效最快,你让大家买汽车吧,它见效没那么快,你让大家旅游吧它见效也没那么快,你让大家看电影吧也就几十个亿的事,所以它没有见效快的作用,房地产有。

第二个是总量最大,我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿,二手房大概七万多亿,整体的大概三万多亿。整体什么意思呢,就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼,然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆,拿了楼以后分销分租,所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量,汽车多少?两万亿。吃的多少?六万亿。

所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍,这个总量是最大的。需求也大,因为你想卖东西你得有需求,没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。

需求大,往往是因为我们的调控政策造成的。

为什么调控造成需求大呢?因为调控造成里老说你得排队,排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况,别的国家消费都是一个斜坡,因为它今天有了今天就涨,中国不是,中国是台阶似的,突然一批人具备了购买资格,哗得冲了上来,因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令,它明年三月份突然一下子具备资格了。

你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学,是一大堆学生,但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的,到九月一号就要入学了。这买房子不是啊,是从下命令那天开始的,所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了,这个是特殊的需求。

另外一个就是财政支撑,今年到上半年为止,我们的契税增长了百分之二十三点几,我们的土地增值税增长率百分之二十多,换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍,增速啊不是总量!比如它增长百分之十我就增长百分之二十,我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。

那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。

微观政策现在有一大堆,现在还有好多我没写上的,数一数大概有四十多种,我也写不完后来就说算了吧,那么它影响什么?

第一个影响的是资金流向,当你不能买房的时候资金干嘛,你要想分享房地产产生的收益,就只能交给诺亚,你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西,那就分流了。

第二个是社会心理,这个社会心理和别的东西还不太一样,社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等,他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买,因为凡是政府限制的都是因为少才限制,多就不限制了。所以心理作用影响很大。

再一个价值取向变化很大,价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配,我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。

资源分配是什么呢,就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子,承受北京的房价,你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价,你想到上海来,对不起你得承受上海的房价,否则的话,你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有,换个地方去你拿不到,这些影响力都很大。

再一个就是消费能力和权利,这些微观政策都能影响到房价,所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。

但是不是所有的影响都一定会产生呢?不会。

上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分,第一个部分是不变的部分,就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的,就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊,这就是变的部分。

那么不变的部分是什么呢?

第一个就是城市化进程,它永远不会发生变化。我后边会列举个例子,哪些城市会大量的进入人口,这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十,日本发生泡沫的时候是七十二点多,所以通常我们还没有看到哪一个国家,城市化率在百分之五十左右,或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。

凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的,哪怕就城市而言也是这样。

所以继续往大城市跑,这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市,人口开始持续增加,而五十万以下的小城市,人口大部分处于减少情况,就是转移的速度是非常快的。

第二个就是市场资源。我们说的市场资源,城市的市场资源是不可或缺的,你要想获得的话,你这届毕业了,你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗?不行。要不然我户口马上转走啊,所以你就得赶紧想办法,今天就得想办法弄个房子,把这城市资源占着,把户口落上。所以说不会发生变化。

开发商已经投入的项目不会变,已经拥有的住房需求也不会变,你们以为上海的房子很好吗?

我再告诉你们个数据,上海的户均面积是全国城市的倒数第五。

你们上海人都很惊讶吧,上海平均的户均面积只有66平米。

因为有好几百万套过去的旧房子,包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的,王洪文过去是上海纺织厂的机修工人,纺织厂过去在上海是一大主力,大部分是在53年到56年盖得很多很多房子,上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼,你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。

所以这些地区在上海叫做危改,棚改。他们在大力进行拆迁,这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少,大概有500万套,所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。

我再举个例子,上海有很多小楼,三四层的小楼,在那个小街里头,变成了会所,很多都变成了餐厅,我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭,我们四个人,到了那个房间里头摆了个桌子,四个人就转不过身来了。

什么意思?你要知道那些小楼里的房间有多小,和香港那些小房子差不多,外边看着都漂亮着呢,但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来,服务员只能在一边上菜,后面转不过去,这就是住房需求。

所以这种住房需求,今天你说我住30平米,明天就40平米,后天就50平米,我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了,他就没想过这里头大概四十多五十多,城里头只有二十多,二十多还是按建筑面积算的,扣除建筑面积以后呢就剩的更少。

但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多,美国是多少,大概是54,所以和我们的差距啊大的很,我们大概不到二十,所以住房需求里头啊还有很多是不变的。

但是可能发生变化的一个是购买力,首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化,价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化,一种变化就是很多人盼着它跌,一种变化就是很多人觉得越限制越涨。

八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关,年轻人可能不知道,但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制,一部分是计划价格。比如说宝钢,那时候还没有宝钢,宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划,再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算,剩余的按照计划价格去计算,就是双轨制。

那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢,但是市场价格这一部分呢可能600块钱,是三倍。那么结果是什么呢,结果是没有人想着会降价,所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨,所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。

当时没有理解价格预期会发生变化,这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊,我们刚才说到了资金啊、库存啊,对开发商都有巨大的影响。

这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化,那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件,在我们的自身规律里头是逆转的。

我们一般来说市场化是顺行,就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着,就越大的城市越不给你地越不让你去,你还是回新农村建设吧,你还是留在农村好。

所以我们有新农村建设,有中小城市建设,希望大家回归,回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。

我们这次雄安建设大家都听说了,规划里头第一个是什么,让北京全力支持,北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去,然后把各个大学搬过去,然后把各个医院搬过去,它希望把这些公共资源搬到雄安去,来支持雄安的建设。

可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能,他们可能离不开北京,而最值钱的是医院里的那些老医生,为什么老的值钱呢,就是因为老的经历的病例多,见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了

那么已形成的投资和需求啊,这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位,而可变的部分,会形成一些影响。

就这两个之间是在博弈的,所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊,有的时候是不变的部分占主导地位,有的时候是可变的部分占主导地位。

在瞬间或者在叠加的时候你很难判断,但是它有可能引发价格的变化,因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化,就是这种叠加作用啊难说,还贷高峰期高了,有的坚持不住了它就会降价卖房,有的人能坚持住我就等下一轮涨呢,我不怕,毕竟我们有很多民营和私营企业,但是上市公司每年要报业绩,所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。

我们看看人口。

这个大城市五年人口增长的数据,只列了其中的一些,天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万,这个增量是很大的。

从16年以后开始出现了一些变化,就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去,就是重新开始划分三六九等,所以给每个区下了任务,说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。

那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定,限制一些外来人口进入,出现了一些问题,但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化,大家还是希望往大城市跑。

哪些城市减了呢?我们开始看看负增长的一些城市出现了。

比如说这个南洋人口太多了,它就往外跑,安阳人口太多了,它也往外跑,它该往外跑,南阳它就是个地级市上千万人口,比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑,还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢?就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口,而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口,所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。

我们再看看山东的一个特例,大家可能误解了以为济南还不是人口最多的?不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。

最穷的临沂市是最多的,那他不跑怎么办呢?所以他会跑的。

而发达的城市不是人口最多的,穷人待在那里干嘛啊,他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变,它还会往大城市跑,拼命跑。

我们再看一些具体数据,目前的经济呢基本上处于一个下行趋势,一个下行趋势是民间投资在持续下降。

从7.2到6.9,而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3,下降了0.9个点,我个人觉得这个会持续下降,但下降的速度不是很快,不会一下子跌的很多,可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么,钱越来越紧了。

没钱了它不就往下降吗,政府也不会随便投资了,政府也不能随便借贷了,它就往下走。这是一个大的趋势。

我们再看看这里头的分类,蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间投资的部分,它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多,所以民间投资如果下行的话,15年16年是下行的很严重的,今年略有回升所以我们的GDP才上来,但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了,挺不住的趋势就是下降趋势。

他如果往下走的话就拉动不起来了,可能未来的下降趋势就很严重了。

我们再看看分类,分类一个是基建,一个是工业。

我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期,这两个占到多少,大概是78接近八十,制造业大概占总量的百分之二十左右,所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势,如果他们持续下行,也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势,但是这个下行趋势可能不会让大家很担心,不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。

但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的,七月份也开始出现略下降,这都是一个不是太好的信号,一二季度上升的过程大家都很高兴,两个6.9,但三季度怎么样呢,我们再看看价格涨幅,价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势,还是一点几。

就是中国还是在通缩一个概念中,而没有进入到通胀的环节。

很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了,我们可以看到的是,租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长,我们没看到租金下降,不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的,但是我们在统计数据上没看到。

我们再看看出厂价格,出厂价格呢曾经高过一段时间,就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了,他又开始回来了,这是工业出厂价格,购进价格也开始出现下跌情况了。

开发商增速,这也是大家常见的一种东西,如果开发商的增速已经从9.3降到7.9,我个人不觉得它能回来,它还是一个下半年持续下降的一个过程,它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢,我也不认为很糟,因为今年的销售情况还很好,还略有增长。

但是我们看到的土地增长,你们要做一点分析,什么分析呢,开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长,增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积,这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价,而是指住宅的房价。它是恶化的,并没有得到改善。

不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势,21到18,19也是一个下降趋势?是的。

自我们调控政策出台以后,基本上出现了一个下降趋势。

说句心里话20太多了,要是都这么呼呼的涨谁也受不了。

幸亏我们有个聪明的中央政府,告诉我们不能这么涨了,得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价,涨幅不得超过百分之二,这是指限的城市,没限的那些三四线城市,你爱涨多少涨多少、影响也不大。

但是限的城市基本是这样一个原则,所以控制在百分之二的涨幅左右,涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿,差一点点,是历史上最高峰。

销售面积也是历史上最高峰,那么今年我就算,7月份以后每个月下降了两个点,二七一十四,还剩五个月,每个月平均下降两个点的话,我们还有百分之四的增长,即使我们还剩百分之零点五的增长,也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。

去年本身就是大丰收,暴涨,但是今年能保持百分之零点几的增长,也告诉你是增长,你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二,那么涨幅可能还会保留更多一点,因为我们还剩五个月,二五十个点,按面积算还剩四个点,按销售额算的化还剩六个点。

所以我个人还是有信心认为,今年的房地产市场,仍然是历史上最好的一年,不管他是怎么的调控,它还是最好的一年。

那么把它的相关数据做一下对比,从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低,而销售面积很高很高,这中间差是什么,这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子,我不说没有还有一部分。从历史上看,你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看,也就是说在局部的地区和时间里头,红线是高于绿线的,这是产生和增加库存的,而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。

那么我们看看今年的个贷,大家都担心的是个贷会不会形成风险,我说不会,我当上银行行长也会这么说,中国的个贷没风险,你们不要听那些专家们乱评价,说中国的个贷有多少。

中国的个贷总量很大,分三类。

第一类是一手房,大概只有百分之二十二的占比,换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。

第二类是二手房,大概百分之四十几,也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系,所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。

第三类是有风险的,虽然是以房子抵押信贷的,但是这钱没有买房子,这钱比如说用于干工业,但是小资本家是用住房作为抵押去的。

很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头,错了,它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了,这一部分占的比例很大,大概约有五六万亿。这一部分是有风险的,但是它和房地产没关系。

我们再看看今年的价格。

绝对价格和去年同期五月份相比,增长了5.4% 。

我们再看每个城市之间。

大家别以为那条蓝线是下降趋势,他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降,你们千万不要搞错了,我们所有公布的住房价格数据,都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十,现在增百分之八了,还是增啊,所以不等于绝对额下降。

但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的,为什么?在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的,但是为什么前头是正增长呢?是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。

这个货币化拆迁占了销售额多少呢?大约占了百分之二十多。

这部分多少呢?大概开行是六千个亿,地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续,到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上,他还会继续增加,但它多数是在三四线城市。

所以我们看到到位资金减速,这个国房景气指数是上升的,就是因为销售问题。这个数据告诉大家,哪个地区增长是最快的。

我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长,那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢?因为东三省太差了,叫做投资不过山海关。我们再看看涨幅,商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。

如果后者大于前者,就是价格增长的比例,每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道,房价是在持续上涨而不是在下降的。

那么我们更重要的一个,就是一手房向二手房转移的速度在加速,这里可以看到,各个城市之间二手房交易量是多少呢,大概相当于挂牌量的百分之九十,最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了,挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的,而且总量很大。

从北京来说,这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到,很多人都说把商品房把价格拉高,把贫富差距拉大了。

我告诉你错了,央改房已购公房都是房改房,这些房改房是占比例第二的,而房改房都是因为房价上涨发了财的,所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了,而是因此变富了。

这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数,什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数,而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。

那么我们还可以看到,这个从价格上来说,低价格的占多数、高价格的占少数,为什么低价格的占多数呢?就是还是刚需占多数啊,真实需求占多数啊。那么我们还可以看看,从按揭的比例上看,真正买二手房的比例很高,就是付款比例很高,为什么?就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子,或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资,那个钱来自卖房子的钱。

因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减,然后造成结果就是好的压坏的救,我们看看钢材是不是这样,铝材是不是这样,所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点,不仅仅是在房地产。

那么我们还可以看到,房地产最危险的就是现金流能不能扛得住,我们希望最好的情况就是低潮买地,高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子,高潮的时候去买地,那你就惨了。

因此我们希望真正实现市场化,第一个是土地问题,不改变土地政策难以实现长效机制,什么都是白搭,第二个是如果户籍制度不改,税收制度不改变,我们很难实现真正的市场化。

他们举牌告诉我时间到了,我只好不讲了。谢谢。

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选三

来源:樱桃大房子

中国货币超发、债务堆积、国企和地方政府负债率高企,企业盈利恶化,依靠投资驱动难以持续等问题,中国经济将持续低迷,甚至会因为去杠杆,美国加息缩表,引爆中国的资产泡沫破灭。

一堆问题存在,所以也让目前的经济学家和媒体观点,变得异常悲观,大都认为中国即将发生金融危机,还有外国机构大喊中国明斯基时刻到来了,弄的人心惶惶。面对房地产暴涨,一边是大妈都在抢房子,一边是大多数观点都在警示泡沫破灭。

我也认为房价会回调,但我没这么悲观,一二线城市回调20%-30%,局部城市泡沫会破裂,下调30%-40%,甚至腰斩,很正常,但全局不会崩盘。

中国经济也不至于硬着陆,因为当局已经意识到问题所在,并开始拆弹,我们还有点时间。

局部房价泡沫会消化

对于房价,我认为这一轮上涨,中短期,比如三年,确实涨到头了(目前说的是一二线城市,大部分政策还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨)。

原因有几个:

第一,调控了,短期政府不让涨了,限购抑制了需求,限贷去杠杆了,看似那么多人有钱投资,其实很多是因为加杠杆,银行信贷宽松;

第二,是利率开启了上行周期,加大了购房成本,银行信贷在缩紧;

第三,这一轮暴涨,也让该买的买了, 该换房的换了,甚至是透支了部分原来三年内没打算买房,因为预期房价要涨,提前入市购房的刚需和改善型需求,短期内能买的起房子的需求少了,需要时间积累;

第四,就是现在经济还处在一个结构调整期,这两年,我们的收入增长其实非常缓慢,购买力已经被透支了。

但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢?这个我是持保留意见的,我认为泡沫会消化一部分,比如燕郊等环京城市,上海周边城市,以及深圳周边城市,这种地方回调30%-40%,比如一线城市,像深圳,降10-20%左右,5.4万/平米的均价,降到4.5万/平米左右,那些10万一平米的房子,降到8万,这是完全可能的。

但这最多算是局部泡沫破灭,但不影响全局,更谈不上崩盘,因为大部分一二线城市的需求,是真实存在的,虽然有很多投资水分,但这些投资客就算亏了,也不会跳楼,不会断供,因为他们有一定的经济基础,至少是中产,是上班族,有收入来源,房子交了两三成的首付,跟美国次贷危机前很多是零首付还是不一样,所以也不要老生常谈的以为,政府不允许房价跌,跌了银行要破产,地方财政要吃土。

局部泡沫破灭,是中国经济完全可以承受的,比如上一轮2010年开始的调控,温州和浙江等投资炒作水分大的城市,鄂尔多斯等煤炭资源型城市,海南、北海等旅游城市,都经历了房价泡沫的破灭,但也没见银行破产,地方财政破产吧。

对于一些城市,通过三年的时间,缓慢降20%后,又累积了购房的能力,比如一线城市的刚需,每年攒个20万,三年攒60万,再加上父母亲戚支持,也可以买的起300万的房子,改善型需求也可以换的起七八百万的房子,届时,市场的购买能力,又恢复元气了。

下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢,呵呵,要看下一轮的货币政策,如果又像这一轮这么宽松的加杠杆,去库存,恐怕又是一样,但现在说为时过早了。

我敢肯定,这一轮并不是中国房地产周期的大顶。因为还有很多进城的人没买房,学术点就是城镇化进程没有结束,这个趋势是逆不可挡的,他们不是不想买,而是短期房价上涨过快,他们的储蓄还够不着,比如长沙房子,你涨到1万,很多人可能觉得贵了,如果你回调到八千,那又有一大批人买的起了。

像燕郊这种地方,如果房价下跌40%,50%,我觉得就可以去抄底了,城市群的发展是大势所趋,买不起北京房子的人,还是会去燕郊买的。

经济短期阵痛但不至于崩盘

对于中国经济,我觉得短期不乐观,但也没有大家想象的那么悲观,崩盘的概率还是不大。

先说长期被人诟病的中国依靠投资拉动经济增长的问题,从1980年代开始,学术界就说中国是投资饥渴症,投资过度,透支未来,一直到现在,呵呵这个讨论,真是经久不息。

到2000年代中国加入世贸组织开始,中国出口大增,经济学界又说中国过度依赖外向型经济,反正,投资和出口占比过高,内需不足都被认为不可持续,现在又说出口靠不住,投资难以为继,不管怎么样,都有批评和悲观的声音在。

先说投资,比如铁公机,其实这些基础设施投资还是很有必要的,当前的投资,在未来就会转变为消费,比如高铁,刚开始运行时坐的人还不多,大家觉得票价贵了,但随着大家收入增长,慢慢支付的起了,而且又省时间,极大的提高了我们出行的效率。

反正没人能够解释和预见过去三十年,中国增长的奇迹。

到了今天,大家积累了三十年,储蓄了这么多财富,个人的负债不算高,我们就有消费的能力,还不至于倒退吧。

老是机械化的拿几个参数对比,拿中国和美国日本比较,比如M2和GDP的值,金融业占GDP的值,房地产总市值等等,然后得出中国的问题有多大,马上要崩盘,我觉得也没多大现实意义,毕竟发展阶段不同,崩不崩盘,不是我们可以提前计算出来的。

每一次崩盘之前,都是经济过热,一片繁荣景象,然后通过加息,引爆泡沫破裂,但我们除了房地产过热之外,好像总感觉实体经济很虚弱。

因为积累的问题确实比较多,09年4万亿的投资有些盲目,后期资金跟不上,很多搞成半拉子工程,然后地方政府就举债,现在债务也比较多,该淘汰的产能没有淘汰,最后又搞成过剩,此外,房地产也有些拔苗助长了,比如现在的棚改,很多就是乱搞,把不该拆的都拆了,特别是金融也有些过热,互联网金融根本就不是什么创新,小微企业融资成本一点没下降,结果搞出来很多骗子,等等问题。

经济学界对当前问题的讨论,我相信监管当局心里是一清二楚的,所以才提出了灰犀牛的概念,提出要防范系统性金融风险发生,整顿金融乱象,解决货币超发的问题,要去杠杆,尤其是国企负债率,该死的死,该合并的合并,还有地方债,不让乱发债,抑制房地产泡沫等等。

在这些问题全面爆发前,先建防火墙,先拆弹,显然是在解决问题,如果视而不见,任由泡沫膨胀,最后等到经济过热,通过加息来解决的时候,那就是刺破泡沫硬着陆了,只能等着崩盘了。

现在我们还有机会,因为CPI低迷,短期不存在通胀的问题,今天公布的7月CPI才1.4%,连续好久都在2以下了,这就意味着我们短期不用担心通胀,也不用加息,利率低好处太多了,企业和地方政府投资经营的成本就低,虽然美国加息缩表,我们可能会被动跟随,但这个窗口期还比较长,对我们的影响至少是明年以后的事了,这就给我们处理这一堆问题留下了时间。

过去五年,我们也一直在搞转型升级,虽然速度太慢了,在这个出清的过程中,局部会爆发一些危机,比如前几年的温州金融危机,内蒙、山西的一些煤炭过剩危机,今年又是山东省的企业债务问题,我觉得只要不是全国的危机,局部危机错开爆发,然后慢慢解决出清,反而是好事,因为危机发生之后,调整完了,就是新经济的开始。

各个行业的微观层面,可以看券商研究机构的分析报告。

今年出口也确实是在好转,因为欧美经济在复苏,我们就受益,出口好转,就是有利的外部环境,整体的经济保持稳定就有希望。所以像房地产投资低一点也没关系。我们也有了空间来做转型升级调整。

所以,别对当前房价太乐观,也别对中国经济太悲观了。

真到了两三年后,市场对房地产肯定又是一片悲观,会根据目前的什么租购同权、共有产权房、人口红利消失等等因素来判断,房价不会再涨了。记住,真到那时候就是你可以抄底的良机啦。让我们静静的等待调整机会吧。

附文:陈小瑛《楼市跌宕十年》

今天在知乎上看到有个问答,房价是不是改变人的价值观?回答者十个有九个的答案是肯定的,房地产发展到今天,有没有一套房,在大城市有没有一套房,在城市的哪个位置有一套房,逐渐成为了区别大家阶层和身份的标签,有人甚至这么说“社会财富分配制度从按劳分配几乎快转变成了按房分配,房价捆绑了经济、政治、户籍、教育、爱情、事业,甚至养老、社交圈子和社会地位”。过去十年房地产错位飙升引发的不仅仅是一定程度的经济脱实向虚,金融风险的提升,也引发了阶层分化带来的社会矛盾,最重要的是很可能扼杀人对奋斗的追求。

我在之前写过一篇十年楼市的简文,回顾了过去十年楼市,而这样的历史不会再重演,我认为差不多到了一个分水岭,换句话说,”黄金时代“已经过去,“白银时代”即将来临:

07-08年过山车

从2005年起,楼市调控就连续不断出台,但是伴随着中国高增速经济,房价一路高歌猛进, 2007年,整体经济进入过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段,深圳楼市也不例外。

07年,深圳不论是关内还是关外,房价都冲破了一万,有的甚至接近2万,高华手里几套房原本是打算自住,房价猛涨让他始料不及,南山区房子涨了一百多万,龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。

为了遏制通胀,从2007年3月开始,央行连续6次加息,同时为了抑制房价上涨,当年9月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

也是在9月,高华将南山的房子卖掉,看着存折上分两次打进来的110多万元,他兴奋的几天睡不好觉,时不时拿出存折数一数,是不是七位数,因为钱来的太快,简直让他怀疑人生,要知道,那时候他月薪才五六千。

算算如果靠工资,多少年才能挣到一百万呢,那一刻,他才发现,以前遥不可及的百万富翁,距离自己并不遥远。

“谁发明的住房按揭贷款?谁发明的零首付购房?太伟大了!”高华内心由衷的感谢银行,有了贷款,就可以撬动杠杆。

捞到了第一桶金后,高华意识到房子不仅是用来住的,还可以拿来赚钱,而且操作如此简单!这个想法已经深深的烙在他脑海中,于是胆子也开始撑大了,“买!只要买就能赚钱,我要赚千万!”

原本高华在龙岗有两套房,但适逢深圳大运会在龙岗召开,交通道路规划建设宽敞,各种场馆设施如火如荼的建设中,高华认定这是重大利好!琢磨着两套太少了,继续买,满仓!心里打着小算盘,房子两年翻倍,4年翻两倍,利用三倍杠杆,除去自住的,再投资四套房,五年内可赚1200万!去掉各种税费,千万富翁不是梦!然后就可以退休了。

然而美梦都是被闹钟给敲醒的! 高华没有料到,一场危机很快就来了。

之前,高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大,缺乏风险防范意识,在货币政策持续收紧下,2007年10月,加息的累积效应显现,调控开始见效,深圳楼市阶段性见顶,有价无市。只会买不懂卖的高华,在2008年终于栽了跟头。

2008年2月,深圳新房价格达到1.6万元/平米后,开始断崖式下跌,开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至,购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍,最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了08年10月,很多区域房价已腰斩。

此时,高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来,我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常,4万元的月供压得喘不过气来,他当时月薪仅8000多元,收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑,用几张信用卡,拆东墙补西墙,尽力不让资金链断裂。

2008年初,高华意识到必须“减仓”,于是以成本价出售中央悦城,套现30万元还月供,同时房子装修完后陆续出租,减轻了月供压力,这样挺了10个月。

09-2010年大涨

因为一场全球金融危机的来临,风暴很快临近结束。

面对经济下滑风险,2008年10月至12月,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,取消70\90政策,以及减免税费等措施,市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”

“说句拉仇恨的话,感谢金融危机,救了中国楼市,也救了我。”高华说,托金融危机的福,否则他还要继续割肉卖房还月供。

高华挺过来了,不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道,拥有上亿资产的投资客李金东,在房价的持续下跌中,手中的69套房全部变为负资产,最后破产离场。

但经过08年这次过山车式的楼市起伏,高华对房地产投资风险有了全新认识,步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现,只要中国经济向好,房地产就不会崩盘,一旦市场进入调整,政府必会救市。

2009年,中央推出4万亿大规模刺激政策后,房地产成为货币宽松的最大蓄水池,全国各地掀起了救楼市浪潮,市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动。

有了前几年的炒房经验,高华认定机会再次来临了,与李金东们再无资金翻盘不同,高华通过房子再贷款,找朋友借钱,又卖掉两套房套现200多万元,准备大干一场。

这一次,高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略,以稳健为主,2009年底,他与几名投资客一起,开始通过联合控盘的方式炒房。

高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区,其中80%是自住客沉淀不动的房源,剩下几十套流转,只要有放盘的,他们就联合接手,直到小区没有房源可卖,形成垄断后,投资客便有了定价权,几个人先通过对敲互相买几套,将价格炒高,然后每隔几天放出一套,制造稀缺的假象,由几个中介同时放盘形成热卖竞争,他们在幕后操纵。

在这一轮救市中,从09年3月起楼市开始回暖,深圳房价快速上涨,到了10年初就完全收复失地,甚至有的区域已经完全回到07年的高点,而且并未止步。

有统计数据显示,2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米,比2008年均价上涨了1000元/平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年!深圳市官方数据统计,2010年新房成交均价首次突破2万元/平米,比2009年上涨33.2%,两年时间,房价上涨幅度超过50%。

2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,拉动GDP增长从08、09年的个位数,重新回到双位数,达10.6%,房地产功不可没。

但同时由于全国楼市疯狂反弹,百姓对于高房价也怨声载道,因此史无前例的调控又来了,几乎每月,中央部委都有措施出台,除了在土地出让金上对房企进行严格限制,其他连续上调二套房首付比例,从3成提高到4成后又提高到5成,70\90政策重出江湖,营业税免征期延长。10月开始,央行上调存贷款基准利率,新一轮加息周期来临,同时,史上最严限购令出台。

但因4万亿放水导致的流动性泛滥,市场并未立即熄火。一直到2011年年中,深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中,高华和其他投资客大赚。

2011-2014重回调控

始于2010年的这一轮房地产调控,在2011年不断细化和落实,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,从抑制需求和增加供给两端下手,1000万套保障房建设计划推出,限购城市扩至50个。

同时,为抑制通货膨胀,央行持续收紧货币政策,2010年1月至2011年7月,共加息5次,上调存款准备金率12次。

限购令、限贷令等行政调控手段出台后,购房名额成了最大问题,投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作,因此高华的炒房团队解散了,随着投资退潮,深圳市场成交量再次下滑,二手房成交量从当年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

从2011年下半年后,全国房地产再度步入调整期,当时,深圳等一线城市最先反应,二三线城市调整紧随其后。

由于限购限贷的存在,深圳投资水分逐渐被挤干,投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。而高华是留守的其中一个,且有一批跟随者。

虽然央行在2011年11月开始降准,但对于楼市的调控政策,并未放松。因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式,比如帮亲戚朋友交社保,解决限购问题,再用他们的名额一起炒房,按股份分红。

进入2012年,中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%,同时,跟随美国的次贷危机,欧债危机也开始发酵,世界经济下行风险明显增大,全球经济仍然存在“二次探底”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调,意欲加强和改善宏观调控。

但政府出于压力,又不敢放松调控,2013年,国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号,坚决抑制投机投资性购房。16城市加码调控,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市,相继收紧限购政策及加大土地供应。北京甚至出台了20%的差额征税政策。

一年年收紧的调控,让楼市局部泡沫破裂,如温州、鄂尔多斯、海南等炒作水分大的城市,在2011年到2014年期间,房价出现剧烈波动,价格腰斩。但多数城市房价稳定,一线小幅上涨,二线小幅回调。2014年,全国楼市彻底陷入低迷,一些中小房企因资金链断裂而破产,三四线城市的烂尾楼遍地开花。

数据显示,2014年上半年,北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑,广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成,深圳、北京的跌幅超过四成。

连续三年处于7字头的GDP增速,以及就业压力,让各地方政府开始坐立不安,2014年9月30日,央行出台放松房贷的政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,只要还清贷款再买房,均算首套,首付只要3成。

虽然2014年有40多个城市取消限购令,但全国楼市依然处于沉睡中,只有深圳开始蠢蠢欲动,随着信贷放松,下半年成交量在不断上升,先知先觉的投资客,开始在市场上吸盘,房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。

2015-2016报复性反弹

而引爆深圳楼市的,是2015年中央出台的“3·30”政策,商业贷款二手房首付比例从7成降至4成,二手房营业税免征期从5年变2年。

一管就死,一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出,深圳房价开始暴涨,短短半年时间,大部分区域二手房价格涨幅超过50%,热点片区甚至翻倍。

在“3·30”楼市新政出台前,高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子,买入价格约51000元/平米,6月份以约78000元/平米卖出,净赚了270万元,而高华的朋友晚卖半个月,比他多赚了60万元。

2015年政策兴奋剂还在使劲注入,连续4次降息,8月、9月政策进一步放松,针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求,公积金贷款首付从3成变2成,在没限购的城市商业贷款首付降低为25%。

深圳出现了全民炒房的群体性癫狂,市场上不再是成熟炒家的天下,一大批上班族也尾随入市,通过一套房做抵押贷款,将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是,各种金融机构的首付贷、消费贷、气球贷等资金来源,也给予了资金不足的投资客一臂之力,人人幻想,只要入手两年后免税卖掉,可以大赚一笔,这是工作多少年都比不上的投资收益。中原地产曾统计,深圳投资客占比最高达到40%。

当年下半年,上海接过深圳的接力棒,也是短短半年多时间,房价就翻倍。全国二线城市楼市也逐渐回暖。

迫于购房压力,2016年3月,上海和深圳出台调控措施,依然是老套的限购限贷政策收紧,市场冷却了一个月后,又恢复上涨常态,2016年深圳新房均价从2015年的33426元/平米,直接跳涨至53448元/平米,同比上涨超6成,上海房价均价同比涨幅超4成。直到2016年国庆第二轮调控后,深圳和上海楼市才熄火。

而投资资金开始轮动,一线城市的资金向热点城市进军,2016年,包括北京、广州和合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市,房价开始全面大爆发,一年内,房价普遍翻倍,各地地王层出不穷,溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期,跨城投资的人带着现金大胆出手,而越来越多的刚需,也因恐慌心理,担忧房价再涨就永远买不起了,于是按耐不住纷纷持币进场。

越来越多的购房者意识到,正如任志强所言,楼市靠堵的方式调控,换来的是报复性上涨!一个城市的房价取决于综合实力,房子的价值不在于砖头本身,在于房子承载的教育、医疗、交通、生活配套城市服务等综合附加值,尤其是一线城市,房子越来越接近奢饰品,不管你承不承认,这十年历史已经证明,房子能让屌丝逆袭为富豪,有房没房,孩子入学就是天壤之别,房子成为能否留守大中城市的一个门槛。

出于无奈,从2016年9月开始,杭州、南京、合肥、苏州等热点城市再次重启限购限贷之路。

2017调控再次来袭

这一次的调控政策看似更加严厉,不止是传统的限购、限贷、限价,还有新发明的限售、限商、限离,限售即规定房子2年或3年才能出售,限商即不允许商住房卖给个人,不允许贷款,甚至是限制离婚多久内不能买房,北京在今年3月份接二连三的炮弹,还包括对学位房的限制。

而最新又有十多个城市推出租售并举,加大租赁房供给,但广州的租购同权并不被市场看好,毕竟教育资源有限,有房没房不可能享受一致待遇。

而且目前的调控政策,都是治标不治本,抑制需求,但却不从源头上增加供给,政府垄断土地供给,成为控盘的庄家,大中城市不合理的住房用地和工业用地的比例,导致了土地供给总是跟不上需求。

更为关键的是,这些年货币持续放水,M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和,市场上流动性泛滥,人人担心钱贬值,需要寻求资产保值增值,加上实体经济的艰难转型,民间投资跌入谷底,实体无处安放多余的资金,辛辛苦苦做实业,一年下来,却不如买两套房带来的盈利,卖了房子去创业,最后赚来的钱,却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业?

当调控成为一种新常态后,投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。目前调控的大多是房价已经暴涨完的一二线,以及三大都市圈的周边城市,而三四线仍在大力去库存,资金又开始转向三四线炒作。

经历过十多年的起起伏伏,高华总结了一句话:“年初不买房,一年就白忙,三年不买房,一生悔断肠。”这些年来,高华在楼市上总共赚了3000多万元,他不断分享自己的投资经验,在朋友圈中造就了多个千万富翁。

“房地产调控实际上给了投资客机会,涨涨跌跌,才有套利空间,如果一直较为平稳,投资客是没有利润的。”高华毫不讳言,目前手中滚动的房子仍有七八套,在长效调控机制不见影的情况下,房子仍然是现阶段最好的保值投资产品,没有之一。

一个上市公司卖掉2套房,就可以扭亏为盈,成功摘帽,是楼市泡沫大,还是股市泡沫大?清华毕业买不起学位房,那还拼命买学位房读书有什么用?一个被调侃为解答此两题就可获得诺贝尔奖的笑话,成为中国楼市的最大讽刺。

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选四

作者:任泽平、熊柴

来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan)

城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段,而目前中国正处于第二个阶段。

在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

这个理解,将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

1、美日人口迁移规律

根据对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈两大阶段:

第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

美国人口迁移

1910-2010年,美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中,美国人口郊区化和大都会区化态势明显。

1、人口向郊区集聚明显:1910-1930年,美国市区人口比重提高约10个百分点,明显超过郊区人口比重增幅(7个百分点)。但之后,市区人口比重基本保持不变,而郊区人口比重从14%增至51%。

2、人口向大都市区集聚明显:1950-2010年,5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点,25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点,而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。

日本人口迁移

在日本城市化进程中,人口持续向都市区集聚。在1965年之前,各核心城市基本保持人口净迁入;之后,差异明显,人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。

1、在1970年代日本经济增速换挡以前,除1944-1945年受战争影响外,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,人口持续快速增长。

2、1973年后,东京圈人口继续保持净迁入状态,大阪圈人口基本处于净迁出状态,名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。

2、中国目前处于第二阶段

在快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。

对照国际经验,中国正处于人口迁移的第二个阶段。

1985-1995年:主要迁入珠三角、沪苏、北京

1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东,高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省(市、区)有5个省:北京(54万人)、上海(53万人)、辽宁(25万人)、天津(17万人)、江苏(17万人)。

广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。

1995-2010年:主要迁入珠三角、长三角、京津

1995-2000年,人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区,浙江从之前的净迁出变为净迁入。

1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东(1165万人)、长三角地区(465万人)、京津地区(221万人),三者合计占87.1%。

2010-2015年:主要迁入一线城市和部分二线城市

2011年以来,中国经济逐渐进入新常态,东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级,中西部地区就近城镇化开始推进,这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。

在省际层面,2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区,中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。

在城市层面,人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓,且分化明显,但趋势未改。

3、中国人口迁移展望

中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。

在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。

由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比较低,但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。

除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。

大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

本文摘自方正证券首席经济学家任泽平报告,原标题《人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化》。

版权声明:部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题,敬请原作者联系我们。联系方式:010-65983413。

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选五

原标题:唱对股市5000点的任泽平又跟房价杠上了:说涨一倍就涨一倍,还能涨

前言

“有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?”

方正证券首席经济学家任泽平隐晦回答:“我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人。”

按照任泽平说的,房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。你懂得,按这个逻辑,房价长期看涨!

毋庸置疑,任泽平很会传播自己的观点,他在用“党给我智慧给我胆”的豪言,用“改革牛”的系列文章,让人们记住了股市要上5000点的预言。之后,他转战方正证券,用系列文章,让自己成了房价预言家。

“聪明投资者”一直认为,一个人的结论并不太重要,因为市场变量太多。多看看那些看对次数比较多、能用大框架去思考的人的逻辑,形成自己的独立思考更有价值。

任泽平这篇文章的结论和逻辑框架不新,他之前写过。但这次用演讲方式,说得简单直接,把他的思考框架说清楚了。

以下是原文:

房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。

这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。

我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。

这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。

有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。

美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。

你看,无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

图1 M2、GDP及人均可支配收入曲线图

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。

拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。

图2 房价、收入及货币供应量

放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

图3 主要发达国家的名义住房指数变化对比

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?

东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

图4 人口与居住用地增量占比

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选六

来源:张明宏观金融研究

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以35个大中城市为重点分析对象,从供给需求、金融信贷、调控政策等方面,解析驱动和影响房价的多方面因素;并通过不同城市各因素的量化和排名,判断重点城市的房价走势,探析目前房价仍具有上涨潜力的城市。

从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需,优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需,与房价涨幅成正相关;供给因素中,人均广义库存,人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给,与房价涨幅成负相关关系;金融因素中,房价/收入比代表着购房的风险偏好,其越高意味着投机需求越大,在利好的刺激下,购房的热情越高,越容易推动房地产价格的上涨。实证检验,这七项指标与本次的房价涨幅具有显著的统计相关性,可以较好的解释不同城市本轮房地产价格的分化。

通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。选取35个城市在过去两轮周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,前15位房价表现良好的“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,得到前15位基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

最后值得注意的是,上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

驱动房价的需求因素:人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中,未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。

1.1、存量人口需求

通常来讲,本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。在常住人口中,工作人口的比例越高,对房地产需求的购买力越强。另外,在校小学生人数增速越快,说明该地区有持续的青壮年人口增长,对房地产的需求也会增大。因此,我们使用常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,以及小学生在校人数增速来衡量一个地区的房地产需求。

1、常住人口/户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。

我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中(2015年1月到2017年6月)新建住宅价格的累计涨幅,以及各城市2011年-2015年间的常住人口/户籍人口比例的均值,作为对比和考察的指标。得出的结论是:房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系。

具体来看:

本轮房价涨幅越高的城市,常住人口/户籍人口越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳,常住人口/户籍人口为350%,是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快,上涨幅度最高的一个原因。

房价涨幅与常住人口/户籍人口之间,拟合方程系数显著,拟合优度达0.46,说明二者存在紧密的相关性。如果我们将样本缩小至房价累积涨幅前十的大中城市(深圳、厦门、合肥、南京、上海、广州、北京而、杭州、郑州、武汉),发现方程的拟合优度进一步上升,高达0.76。说明房价累积涨幅越高的城市,二者的相关性更高。

2、工作人口/常住人口

常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。

我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中(2015年1月到2017年6月)新建住宅价格的累计涨幅,以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比,得出的结论是:房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊,工作人口/常住人口排名第一,将近80%,是35个大中城市平均值31%的2倍还多。

房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性,随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升0.56个百分点;而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市,每当工作人口/常住人口上升1个百分点时,房价的涨幅随之上升1.15个百分点。

3、小学生在校人数增速

小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视,争夺优质的教育资源,会大幅度助推房价的上涨。

选取35个大中城市在本轮房价周期中(2015年1月到2017年6月)新建住宅价格的累计涨幅,以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比,可知:房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。

具体来看:

房价涨幅越高的城市,小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85,而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9,是平均值的4倍还多,房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时,两个指标线性方程的0.4324,在统计上较为显著。

房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性,都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察,两个指标线性方程的拟合优度为0.4324,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨4.2个百分点;而若只考虑小学生人数增速为正的城市,两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。

如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市,具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛,回归方程的拟合优度进一步提高到0.663,房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说,对于小学生在校人数持续增加的城市,小学生在校人数增速每增加1个百分点,推动房价上涨7.8个百分点。

1.2、潜在人口流入需求

一个城市优质公共资源越多,该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说,211大学+三甲医院数量越多,该地将可能有更多的人口流入。

我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中(2015年1月到2017年6月)新建住宅价格的累计涨幅,以及各城市的211大学数量+三甲医院数量进行对比,得出的结论是:房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。

具体来看,北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市,能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊,其优质公共资源依然匮乏。

驱动房价的供给因素:库存与土地

驱动房价的供给因素主要包括库存和土地两个方面。从理论上看,一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。

2.1、房地产库存

1、房地产库存的计算

在计算住房库存之前,我们需要厘清一下有关房地产面积常用的几个指标的内涵关系。

商品房施工面积:报告期内施工的全部房屋(包括地下室、半地下室以及配套房屋)建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。

商品房新开工面积:在报告期内新开工建设的房屋面积。

商品房竣工面积:报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

商品房待售面积:指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

可见,商品房新开工面积和竣工面积都包含在施工面积中。商品房待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。所谓的库存就是指没有销售的建筑面积。狭义的库存一般指商品房待售面积,广义的库存不仅包括已竣工未销售面积,还包括正在施工中还未销售的建筑面积。由于期房销售,一些还在施工的建筑以期房的形式预售。所以:

狭义的库存=商品房待售面积。

广义的库存=商品房待售面积+(施工面积-竣工面积-期房销售)。

此外,为了消除城市规模对库存的影响,我们还计算了相应城市的人均库存,等于库存/常住人口。

2、狭义库存与广义库存

理论上,库存越低的城市,在其它条件不变的情况下,房价涨幅越高。我们选取35个大中城市的房价和库存数据进行分析:房价的累积涨幅为2015年1月到2017年6月的累积涨幅(本轮周期),狭义和广义库存均为2011年-2015年的累计值,人均狭义和广义库存为2011年-2015年的平均值。

具体来看:

累计狭义和广义库存,与房价涨幅均没有明显的负相关关系,尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市,如合肥,南京,广州和上海。而值得一提的是,一线城市由于规模较大,库存也都普遍较高。

人均狭义和广义库存,与房价涨幅的负相关关系更加明显。为了消除城市规模对库存的影响,我们计算了各城市的人均狭义库存和人均广义库存,并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看,人均狭义库存越高的城市,房价涨幅越低,二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系,但对于涨幅较高的几个城市,人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性,例如深圳的人均广义库存最低,房价的涨幅也最高,而其它几个涨幅较高的城市,如北京,上海,广州,天津以及合肥,在过去5年里人均广义库存也较低。

总的来看,在这四项库存指标里,人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。

2.2、土地供给

理论上来讲,土地供给越是充分的城市,房价上涨的幅度越小。我们将分别比较35个大中城市土地供给以及人均土地供给与房价涨幅之间的关系。房价的累积涨幅仍为2015年1月到2017年6月的累积涨幅,累计土地购置面积为2011年-2015年的累计加总值,人均土地购置面积为2011年-2015年的平均值。

具体来看:

土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看,土地供给大幅高于其他城市的重庆,房价涨幅的确较低;但2015年以来房价涨幅较高的城市中,只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米,房价涨幅较高的城市,如深圳,南京,上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳,人均土地购置面积不足0.1平方米,在所有城市中是最低水平,其房价涨幅也最高。

驱动房价的金融因素:信贷、利率与估值

驱动房价的金融因素主要包括信贷规模、利率水平及估值水平。

3.1、信贷数量:M2与住房贷款

信贷数量的指标主要包括M2与住房贷款规模。

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松,对于具有金融资产属性的房地产而言,对其价格有积极的推升作用。从历史数据看,M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月;而从本轮房价周期看,M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿,并带来个人住房贷款余额的上升;而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期,两者相互强化。从数据上看,本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落,都与个人住房贷款增速的趋势相一致。

值得一提的是,宽松的信贷环境和不断上行的房价,也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下,商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。同时,央行行长周小川曾多次表态:个人住房贷款在银行总贷款比重偏低,有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几,应该大力发展住房贷款,对于银行来说,这属于低风险资产。

3.2、利率水平:住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。

理论上说,个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本,从而抑制房地产价格的上涨;同理,贷款利率的下行,有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看,房价周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。

利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面,央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率,致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点,从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%;个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%,下降了2.44个百分点;与此同时,全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%,达到历史最低水平。此外,商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠,全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之,本轮房价周期的启动,利率水平的下行可以说功不可没。

另外,我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨,库存不断降低,而三线城市库存居高不下时,商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线,二线低于三线。这说明,商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策(向三线及以下倾斜),而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠,这是商业银行内在配置资产的需要。实际上,这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。

3.3、估值水平:房价/收入比

房价/收入比,即当地的房价与人均收入之比,通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为,在对房地产市场形成单边的上涨预期下,房价收入比越高的地方,代表着购房的杠杆越高,当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”,“首付贷优惠”等政策的撩动。

上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期,至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下,房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方,杠杆的利好和被放大的预期,一方面给购房者带来恐慌情绪,另一方面也为投机者带来巨大利润,进一步刺激购房者的热情。

与前文类似,我们同样使用本轮周期的累计房价涨幅(2015年1月到2017年6月),以及2011-2015年各城市房价收入比的均值来进行分析,得出的结论是:

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市,包括深圳,上海,北京,海口,福州,厦门,杭州,广州,大连和天津,也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动,蕴含着一定的风险。

值得一提的是,“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一,但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于:

“房价租金比”即房产的售价与年租金之比,本质上可看做房屋的“市盈率”。大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报,才是构成租售比经验数值的市场前提。而从境内来看,中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房,且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善,因此租售比与经验数值相距甚远。作为比较,即便处于同样地理位置,写字楼的租售比远低于住宅,正是这种逻辑的体现。以股票市场作为类比,创业板投资者追求的是成长性,而蓝筹股投资者追求的是稳定分红回报,因此二者的市盈率也存在天壤之别。

驱动房价的政策因素:房地产调控

中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中,一般都伴随着房地产调控政策的收紧;在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下,政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主,房价受政策影响较大。政策放松,房价迅速反弹;政策收紧,房价则快速回落。

从调控机制来看,房地产调控政策则是作用于上述房价的驱动因素:

需求端的调控政策包括以户籍制度为基础的限购政策,相关公共服务政策(如学区房制度),房屋交易及持有环节的税费等。供给端的调控政策则包括作用于土地供给的供地计划,房企拿地政策(拿地首付贷、拿地分期时间、拿地贷款限制等),以及作用于房地产库存的棚户区改造计划,保障房建设,开发环节政策(贷款及税费),限售政策等。金融端的调控政策则包括作用于信贷数量的首付比限制、信贷投放指导,以及作用于利率水平的基准利率调整、按揭贷款利率限制或优惠政策等。

长期以来,中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控,如各地常用的限购限贷、上调首付比率,上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮,并在短期内压制房价的持续暴涨,但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此,尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期,但楼市的上涨趋势却基本未受到改变,而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。

不过,近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。

结论与展望:中国城市房地产的绩优股和潜力股

1、影响和驱动房价的因素

综上,我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需,优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需,与房价涨幅成正相关;供给因素中,人均广义库存,人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给,与房价涨幅成负相关关系;金融因素中,房价/收入比代表着购房的风险偏好,其越高意味着投机需求越大,在利好的刺激下,购房的热情越高,越容易推动房地产价格的上涨。

上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化,每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨,工作人口/常住人口不能解释海口的上涨,小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨,优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨,人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨,人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨,房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上,不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。

此外,我们认为房地产调控政策的变化,以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度,会进一步强化上述因素,但这两项指标很难量化,只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。

2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”

首先,我们根据房价驱动因素的分析,测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析,我们认为常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校人数增速,优质公共资源数量,人均广义库存,人均土地购置面积,以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标,每项指标各个城市的排名如下:

我们对每一个指标下城市的排名进行打分,然后给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。

其次,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说,我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,得出结果如下表所示:

再次,我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值,试图得到那些基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的城市,也即房价仍有上涨潜力的城市排名。

最后,我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”,以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

最后值得注意的是,我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选七

原标题:房价还会涨吗?房子还能买吗?

本文为任泽平博士在培训会议上的演讲。

房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”,今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书,《房地产周期》。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

主要发达国家的名义住房指数变化对比

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

最近我们出了一本书,《房地产周期》,把过去10年对房地产研究的心得,采用国际上百年的历史,对一个一个问题澄清误解。

引言:

《房地产周期》近期在人民出版社付梓面世,该书是我们长期研究的一个总结,对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢,以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑,试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实,并建立分析房地产周期的逻辑框架,以期既能很好地解释过去,又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点,以致良知、为民生为最终目的。

人民出版社反馈,《房地产周期》销售火爆,已紧急加印两次。十年研究精华,用心打造。不仅是研究,更重要的是可以实战!2014年“5000点不是梦”,2015年“一线房价翻一倍”,2017年舌战群儒“新周期”。坚守独立客观的研究立场,追求知行合一的人生态度。

作者简介:

任泽平,方正证券首席经济学家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,首都金融智库专家,科技部国家高新区升级评审专家,中国新供给50人论坛成员,中国人民大学兼职研究员,对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士,清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草,在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇,专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”,出版译著《从奇迹到成熟:韩国转型经验》、专著《大势研判:经济、政策与资本市场》。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、 “改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断,大满贯冠军分析师,是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。

夏磊,方正证券房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》(GB50626-2010)等多份规范性文件,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。

熊柴,方正证券宏观研究员。清华大学经济学博士,中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇,曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖,现主持 1 项国家社会科学基金。返回搜狐,查看更多

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选八

来源:综合自正和岛、券商中国、21世纪经济报道、姜超宏观债券研究

最近房地产市场的声音有点嘈杂。

 

比如8月份一线城市房价环比下跌,比如香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地,再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富……

 

连A股的房地产股也抓紧补涨了几天。作为准备当房奴的吃瓜群众,听了一惊,赶紧准备去抢房,却发现“太耸人听闻”了。回去研究了下,又惊讶发现一个现实:全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌。

 

就在8月份,一个月时间里,全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月,房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去,2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

 

这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的,而且是在楼市信贷不断收紧,房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。殊为不易!

 

我们重点关注到六大数据:

 

❶ 一线城市房价同环比均在上涨

❷ 今年房地产销售有望刷新历史新高

❸ 住宅库存跌至过去3年低位

❹ 土地储备面积去化周期为14个月

❺ 房贷利率连续8个月走高

❻ 按揭仍然保持在高位

 

怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上涨均超过4倍,雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍,龙湖地产上涨1.25倍,包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%。

01

6个数字洞穿近期楼市表现

1.一线城市房价下跌?比较稳

 

我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。

▲ 数据来源:上海同策咨询

 

我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图,从绝对值来说,房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样,不能说明资金投放小了,而仅仅说明去年的增幅太大。

 

如果放到国家统计局70城二手房数据来看,也有同样情况,8月份的数据,多数城市房价不仅是同比上涨,环比也在上涨。下图来源是国家统计局:

 

2.今年房地产销售有望刷新历史新高

 

今年前8个月,国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米,7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何?15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度,销售面积和销售额超过2016年不是一句空话。

 

目前,9.8亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然,如果后期没有更新的调控措施出台,2017年有望全面超过2016年。

 

3.住宅库存跌至过去3年低位

 

特别值得注意的是,当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测,当前的去化周期仅剩5个多月。按照国土部门之前的政策,库存6个月已属非常紧缺。也就是说,我们去库存去的,现在反而要补库存了。

 

根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

 

2014年末?那个时间点,也正是上一波房价上涨的起点位置。

 

4.土地储备面积去化周期为14个月

 

就在楼市库存大幅减少的同时,土地储备面积明显偏低了,一些城市急需增加土地储备来稳定房价。

 

易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示,全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米,去化周期为14个月。这意味着,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

 

值得关注的是,包括东莞、泉州等城市的去化周期,均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制,但按照这些城市当前土地储备去化周期看,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,带来房价上涨的压力也将更大。

 

5.房贷利率连续8个月走高

 

随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

 

与房贷利率上扬相对应的是银行贷款折扣继续“缩水”。据融360统计,在全国35个城市533家银行中,有484家不再提供优惠利率,占比高达90.8%。而在去年同期,全国优惠利率占比为85.93%,本月优惠利率占比仅为3.56%,总体优惠利率占比下滑趋势明显。

 

6.按揭仍然保持在高位

 

从央行公布的8月单月数据看,新增10900亿贷款中,并无明显结构性变化。其中,按揭仍然保持在高位,新增4470亿,连续6个月达到4000亿以上的规模。

 

在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下,新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等,中信宏观诸建芳团队则认为,一个重要因素一直在支撑按揭。

 

今年年初以来,开发投资增速下降的幅度并不及预期,其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时,按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲,因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一。

02

三四线楼市刮起新一轮调控风暴

 

在中国15个一二线城市3年来首次出现房价全线“停涨”的时候,今年8月以来,交易活跃的三四线城市掀起了一轮新的楼市调控风暴。比如:

 

8月29日,临沂出台的调控政策内容包括,实施商品房价格备案制度,年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。

 

8月29日,洛阳市调控政策内容为,加强房地产宏观调控,将建立房地产调控联席会议制度,统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施;

 

8月28日,扬州市也发布了楼市调控相关补充通知,将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。

 

此外,雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。

 

这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。

 

官方数据显示,8月份,中国70个大中城市中,北上广深四个一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。不过,70个城市中,依然有46个城市房价环比上涨,大量三四线城市整体活跃性强,去库存动力依然强劲。

03

房地产不是冷,而是背地里在发烧

为什么大城市房地产都“刹车”了,三四线城市房价却在高速奔跑?针对调控频频,楼市却暗流涌动的现象,有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷,而是背地里在发烧。”真相究竟如何?

 

海通证券分析师姜超在《从泡沫投机到价值投资——这一年研究总结》一文中分析如下:

 

我们今年看空房地产市场,尤其是三四线房地产市场,主要是从市场规律出发,通过研究全球和中国过去城市化的历史经验,发现人口长期持续向大中城市集中,在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中,因此在房贷持续收紧的背景下,我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。

 

但是我们低估了政策的力量,可以创造历史,通过棚户区货币化安置,由央行提供基础货币,今年三四线房地产全面回暖。

 

如果回首过去3年,可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹,市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。

 

2017年开始大力“去库存”,主要是降低三四线城市的高房地产库存,如果你相信去库存会有效,就应该去三四线城市买房,布局受益于三四线房地产上涨有关的一切资产,包括香港地产股、国内家电股等等。

 

因此,一定要记住我们是社会主义市场经济体制,是计划经济与市场经济的综合体,政策可以改变短期方向,这是我们今年交的学费。

 

我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长,因为16年的居民举债就很不正常,17年如果央行管住了房贷的口子,而且目前居民买房一半资金都靠贷款,那么房地产销售没有理由下不来。结果发现我们又错了。

 

马克思当年说过,为了50%的利润资本就会铤而走险,而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍,大家干一辈子都比不上买一套房,央行管得了房贷,但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。

 

于是乎各家银行发力消费贷,而且可以完美逃避央行征信体系的监管,不少人就是通过消费贷,可以不用任何资金,把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿,而去年同期仅为4500亿,居民短期贷款通常与汽车等消费有关,但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长,唯一合理的解释就是居民短贷绕道去买了房,也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。

 

在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小,还是郊区的远大新,无论是一二线,还是三四线,最终房价都大涨了,都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。

 

为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。所以大家投资的核心逻辑,不在于资产本身的价值,而在于货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。

 

所以,在货币超发的时代,其实是追逐泡沫的投机时代,大家担心货币贬值,不停地追逐一个又一个泡沫,而并不重视各类资产本身的价值。

- END -

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选九

律小金的导读:

据相关机构数据统计显示,今年的十一黄金周楼市成绩单非常惨淡。然而,楼市真的在“暴跌”嘛?

2017年国庆,中国楼市遭遇最凄惨的黄金周。

数据显示,黄金周前6天,中国热点城市的房子都卖不动了。楼市网签跌幅达到8成,创下了2014年以来最低。具体到城市,一线城市楼市网签数据呈现下降趋势:北京新建住宅黄金周前6日网签78套,二手房网签23套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了72%;上海黄金周前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%。

黄金周楼市成交量的低迷,反应了2017年楼市整个低迷行情的延续。今年1至9月房地产数据显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

这似乎预示着,中国楼市正进入“成交量”的冬天。然而这个冬天并不完全是购房者自主决定不交易,而是政府“冻房”限购初现成效。

政府希望我们暂时忘记楼市,把精力投入到实体经济中。然而很多炒房客仍然手握资金,寻找下一个囤房目标,一二线城市炒房成本逐渐升级,以及各种限购限售政策出台,他们将目光转向正在发展中的三四线城市。

为什么中国人如此热衷买房?原因有三个:

首先,只要一线城市还有人口涌入,房子供不应求,就有上涨的空间。比如,早在东京还是1200万人口的时候,当时就跟北京一样,日本下决心把人口控制住,发展了东京的卫星城市,修了条高速铁路,说半小时就能到大阪,大家去大阪生活吧。结果路是修好了,东京人不但没去大阪,反而大阪的人全都跑到东京来了,现在东京多少人了呢?翻了三倍,3千多万了。

只要人口还在源源不断的往一线城市涌入,房价似乎很难不涨。

其次,目前各地楼市调控升级,有些地方压抑了刚需的购房需求,楼市平稳后热点城市的购房需求可能被激发,或导致房价上涨。比如,2016年的一波上涨令人印象深刻,深圳跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。因此,政府提出了楼市长效机制。

最后,由于各国央行竞相放水,货币超发,致使资金没有更好的地方储存,大家只能堆积到房产。股市如果技术不好,可能是赔得倾家荡产,理财市场上跑路的公司越来越多,安全性下降。对于普通的老百姓,买房保值或许是唯一稳妥的办法。

所以,当我们在讨论房价是不是下降的时候,不能仅仅看成交量是否暴跌,而是要看房价是不是真的下降了,而不是表现出假摔或者横盘的现象。

郎咸平:史上最冷“金九银十”之后,还要不要买房?

去年年底,中央经济工作会议确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。2017年以来截至昨日,有关房地产内容政策已经接近180次。

时过一年,数十项调控举措的效力依然存在,更让楼市传统的“金九银十”黯然失色。为什么会遭遇史上最冷“金九银十”?我们来对这些强效力的地产调控政策做一次全面盘点。

地产新政三板斧

1

板斧:租售同权

7月17号,在广州市政府官网上,赫然发布了一个通知:只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,符合条件统统就近入学,享受同等的受教育权利!

租售同权让学区房不再是奢侈品?

我认为租售同权对老百姓,尤其是家长们来讲不见得是一件好事。为什么?看看下面这张图。

当然问题不是数量这么简单,如果就数量这么简单,多建设一些跨区的分校不就解决了嘛,真正可怕的是教学质量的差距。

也就是说,如果你是一个北京家长,如果你家里有小孩快要上学了,如果你稍微关心关心孩子,看看这个教育质量的差距,那么,只要你还有一点点经济实力,我想你都会毫不犹豫地使出来,想办法让孩子在主城区上学。

经历2016年最近一轮房价暴涨之后,很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”,稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。租售同权应时而来,租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了,这真能实现吗?我看悬。

2

板斧:共有产权

8月初,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代,推出了京版的共有产权房。

新瓶装旧酒

本质上,共有产权房和经济适用房、自住型商品房没什么不同。对于大部分人来说,如果你申请不到一直属于特供范畴的房子,那么,这次的共有产权房和你也没什么关系。看得见,吃不着。

共有产权,能让房价降下来吗?

很多人以为共有产权扩大了供给,房价就能降下来。实际情况是,2016年北京市实际新增商品房住宅用地38.9公顷,相当于两个鸟巢(鸟巢体育馆占地面积就是20公顷)。仅仅是年度土地供应量的1%被用来给老百姓住。

3

板斧:只租不售

以广州为代表的最火的新政是租售同权,以北京为代表最火的新政是共有产权,那么以上海为代表的最火的新政是什么呢?是只租不售。

一线城市超低的租售比意味着什么?

中国一线城市的租房人口比例是35%,和美国大城市几乎完全一样。只是租售比很低,对于购房者来说,意味着如果买房后立即就租出去,租金不够还月供。不过,这对于每个买不起房而选择先租房的年轻人来说,从大的方面来说其实已经挺不错了,一线城市租售比普遍也就1%多一点点。房东辛辛苦苦还银行贷款,买下来一个1000万的房子,正常的年收益可达50万,一个月4万左右可以花,然而却一个月不到1万租给你。这样的租房市场难道没有问题吗?

只租不售,能让房租降下来吗?

专家又说了,只租不售能增加供给,供给增加,房租就降下来了。其实你懂的,又是胡说八道。为什么呢?把租金压在这么低的水平、把土地出让地块设定在这么高的水平,就导致私营的市场化的租房平台轻易不敢进入,最后接盘投标的就还是国有的公租房管理公司。结果,你懂的,就是最需要公租房的人群根本申请不到。

下面是一幅近期的房价地图,判断一下房价是不是真的降了?(以下数据来自米宅米宅,仅供参考)

说明:

1、本文中大致颜色为界,低于20000元为浅绿色,高于20000元价格越高红色越深。

2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理,特此鸣谢。

3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价,不代表过去不代表将来,仅代表当下。

4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价,但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘,区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内,单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格,图中均价X1.2后更接近实际价格。

5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划,且没有独立数据,数据则呈现在主城内。

北京

均价较上月各区域有升有降,总体变化不大

上海

均价与上月相比较为稳定

广州

本月核心区均价微涨,外围价格稳定。

深圳

均价与上月相比较为稳定

文章来源:律小金综合自凤凰财经(finance_ifeng)、米宅米宅(mizhaimizhai)、功夫财经(kongfuf)

律小金的感悟:

老生常谈的房价啊!真闹心。小金看了许多专家网民的评论,看涨看跌不分上下呀!大家有什么意见咧?欢迎留言哦!

还是那句话,不管你上不上买房的车,点击左下角阅读原文投资理财,准是不会错滴!

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《任志强再次放狠话: 2018年下一轮房价将暴涨,不涨我提头来见!》 精选十

来源:泽平宏观(zepinghongguan)

作者:任泽平  本文为任泽平博士在培训会议上的演讲

房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”,今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书,《房地产周期》。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。

更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?

人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。

这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。

日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。

有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。

看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。

美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人。

人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

为什么?

因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。

什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。

2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。

拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。

放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?

又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

主要发达国家的名义住房指数变化对比

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?

我来给大家看两张图。

这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?

这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍。

我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。

日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?

就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚。

以上这些导致人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

小虾想说:虽然不想看,虽然不想关心,但我们不得不关注,不得不关心,因为住房关系着我们的现实人生!!!

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