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楼市崩盘中国危机 中国楼市危机即将到来,一危险信号正在显露

时间:2018-01-10 来源:楼市资讯 点击:

  “去库存”让今年上半年的房地产市场迎来了空前的疯狂。各地成交热度持续攀升,多地房价成倍上涨,房企销售收入创新高。据中原地产研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录。但随着上市房企纷纷发布半年报,一个危机信号也在被释放!

楼市危机

  【房企负债率高企】数据显示截至2016年上半年,房地产行业资产负债率为79.72%,直逼80%。而去年同期,房地产行业资产负债率为78.85%。在业内人士看来,房地产开发行业,前期投资非常大,正常的范围在60%~70%之间,如果超过80%,负债比例则有些过高,企业的经营将面临一定风险。

  而万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的101家房企,房企资金杠杆也大幅提高,负债总额高达3.74万亿元。业内人士警示,杠杆高企,未来风险重重。房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。

  【抢地潮助推高负债】房企的过于激进首先就表现在疯狂的抢地!2016年4月后,政府再度收紧楼市政策,力图浇灭房价暴涨和楼市火爆的虚火。不过,政策收紧的另一面,却是地王数量不断被刷新的现实。据CRIC统计,截至2016年6月22日,重点城市总价、单价“地王”数量已经达到了95幅,短短半年即已超过2009年地王总量,刷新年度地王数量纪录。

楼市危机

  在房企激进拿地的背后,地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨,土地成交额却爆发的现象。中原地产研究中心统计数据显示,截至8月22日,50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米,相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发,截至当日,50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。

  如此大肆买地,房企真的不差钱?这背后当然是有大笔的融资!由于信贷政策宽松,今年上半年,中国房企在国内债券市场融资情况大增,房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。根据克而瑞地产监测,2015年至2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿。 其中,以3~5年居多,发行数量达到了100笔,发行额度为2940.75亿元,占公司债融资总量的63.83%

  信达地产就是其中典型的一家。2015年至今,信达地产通过公开拿地新增9宗地块,其中7宗是高价地。信达地产更是以306.53%溢价率摘得上海顾村“高价地”,一战成名。近日信达地产公布的中期报告显示,其净利亏损逾7000万元,同比下滑131%。这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利亏损,而且也是近五年来利润唯一一次出现净利润为负的情况。净利润大幅下跌,与信达地产上半年成本的大幅增加相关。上半年信达共发行公司债券规模达到90亿元,资产负债率上升至85.6%。

  而不久前在上海以110亿的价格拿下一块高价地的融信中国,也面临负债质疑。中原地产首席分析师张大伟认为,融信可以说是2016年中国房地产市场的代表,拿地激进,超常规发展,利用足杠杆。但风险也越来越大,如果一旦市场出现轻微调整,这类型企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。

  【评级机构调降房企评级】一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉,今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望,包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。穆迪和惠誉在评级报告中均表示,债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。

楼市危机

  一面是国内乐观昂扬的地王频出,一面是国际评级和投资机构纷纷看淡,共同构成了中国房地产的AB面。在标普看来,受政府刺激政策推动下的房地产市场复苏或难持久。而以新华社为代表的央媒近日也纷纷发文,警示“楼市加杠杆无异于饮鸩止渴”。

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